Сейчас самое подходящее время для тех, кому надо купить на вторичном рынке жилья большую квартиру, комнат этак 4-5. По данным экспертов, с начала июля такие квартиры стали дешеветь. Причем новые квартиры тоже дешевеют, и даже сильнее, чем вторичное жилье. На их стоимости сказываются и долгострои столицы. Как меняется структура спроса?
Вторичка разъехалась
Цены перепродажи благоустроенного жилья в Астане в июне против майских, по данным Комитета по статистике Министерства национальной экономики, снизились на 2% — до 326100 тенге за квадратный метр. Это значит, что общий тренд на снижение стоимости жилья в Казахстане продолжился. И по прогнозу экспертов будет продолжаться до конца года.
Внутри общего тренда на удешевление есть разные направления: одни квартиры дешевеют сильнее, другие — медленнее, а третьи вообще дорожают.
Так, вторичный рынок жилья дешевеет и может дешеветь дальше, а вот сегмент новостроек жестко ограничен себестоимостью строительства, которая продолжает расти.
Минусы покупки на первичном рынке: риски недостроя или задержки строительства, продолжительное ожидание переезда, возможные проблемы с получением свидетельства о собственности, смена привычного района, ведь большинство новостроек масс-сегмента возводится на периферии столицы — мотивируют покупать вторичное жилье.
Впрочем, Астана по стоимости первичного и вторичного жилья — нетипичная столица. Первичный рынок тут доминирует, считают эксперты. В город прибывают граждане из других городов страны в поисках работы или с карьерными планами. Для многих важен не район проживания, а крыша над головой. Пока квартиры на вторичном рынке в целом дешевле аналогов в новостройках, это провоцирует перераспределение спроса на рынке жилья и падение продаж в новостройках.
— Недорогое жилье становится более популярным и даже немного подрастает в цене. В июле на вторичном рынке жилья в столице Казахстана наметилась интересная тенденция. При снижении стоимости квартир, перепродаваемых собственниками, в первые две недели июля тенденции по разным видам жилья разделились следующим образом: более доступные 1-2-комнатные квартиры подорожали за этот период на 3-4%, цены на 3-комнатные квартиры остановились, а 4-5-комнатные стали дешеветь, — констатирует факт руководитель казахстанского представительства международной онлайн-площадки по поиску и продаже жилой недвижимости Homsters.kz Олеся Мельникова.
Надолго ли? Эксперт пока не может сказать, временное это явление на фоне летнего затишья или долгосрочная тенденция.
— Для посткризисного рынка вполне нормально, что покупатели снижают аппетиты и более реально смотрят на свои финансовые возможности. В стабильных условиях они предпочли бы получить кредит в банке на недостающую сумму и купить более просторное жилье, но сегодня ипотечный кредит получить сложнее, поэтому покупатели стали чаще обращать внимание именно на то жилье, которое им действительно по карману, — отмечает Олеся Мельникова.
Никто не хочет на околицу
В июне цена на новое жилье в Астане снизилась на 2,7% — до 343700 за квадратный метр. Снижение идет быстрее, чем на вторичку, но в целом новые квартиры стоили на 5% дороже вторичных.
На рынке нового жилья давно «рулит» жилье малой квадратуры. Покупать то, что им не по карману, астанчанам не дают банки, которые приостановили ипотечное кредитование.
Сегодня ипотечные программы есть у 13 банков страны, но условия настолько невыгодны, что мало кто готов брать эти деньги, да и сами банки существенно ограничили выдачу ипотечных кредитов, не особо желая рисковать.
Впрочем, Правительство продолжило «Программу развития регионов до 2020 года» Жилстройсбербанка, и ипотека на новое жилье выдается под более низкие проценты. Программа предусматривает участие в новых строительных проектах, ставка по кредиту в рамках программы — от 4%, с возможностью одновременного накопления средств на депозите для полного выкупа жилья или аренды с последующим выкупом.
Программа господдержки ипотеки, безусловно, помогла стимулировать продажи квартир в новостройках.
В кризис покупают жилье с помощью ипотеки в первую очередь горожане со средним доходом, экономически активные, в возрасте от 35 до 50 лет. Они осознанно решают свой жилищный вопрос или покупают квартиры для детей.
Средняя стоимость квадратного метра в новых квартирах также снизилась, особенно на окраинах. Однако часть этих квартир довольно долго не раскупается.
Так, на сайте ЖССБ рекламируются жилые комплексы со стоимостью 112500 тенге за квадратный метр. Квартира всего за 4 миллиона тенге?
По описанию один из таких домов — на правом берегу, на углу улиц Айнаколь и Кордай (14-этажный жилой комплекс). Сдан в 2012 году. И дешевые квартиры до сих пор не расхватали, как горячие пирожки зимой? Почему?
А вот в доме, расположенном южнее ул. Сарайшык и восточнее ул. Жумабаева, на правом берегу реки Есиль, ЖССБ еще до конца сентября принимает заявки на участие в госпрограмме, и только в октябре будет подсчет баллов.
— Все квартиры давно распределены, но акимат задерживает с документами, поэтому ЖССБ не может прокредитовать людей, — поясняет риэлтор Best Realty Astana Гульнара Тугибаева.
Возможно, рынок уже перенасыщен недвижимостью эконом-класса на окраинах и за пределами городской черты. Те, у кого есть деньги, предпочитают покупать жилье ближе к центру. Поэтому цены на квартиры, расположенные в удачном месте, которые строят компании, имеющие хорошую репутацию, медленно, не так как раньше, но все же продолжают расти.
