Новая квартира в доме с современной планировкой, предусмотренным наземным или подземным паркингом, просторным подъездом и охраняемым двором – мечта любой семьи, желающей приобрести для себя жилье. Такие комплексы и строятся в обустроенных районах, что дополнительно привлекает покупателей. Остаётся только один опасный нюанс – попасть на мошенников, заплатив им большие деньги за квадратные метры. В этом случае покупатель остается без квартиры, страдает материально и морально.
Ориентируясь на стоимость жилья, покупать дом или квартиру в новостройке советуют на начальной стадии реализации проекта. Дольщики получают возможность дешевле приобрести будущие квадратные метры, вкладывая средства в процессе строительства. Причём статистика показывает, что со средины 2016 года и до июня 2017 года цены на жильё снизились на 3%. Такая тенденция продолжится до конца текущего сезона.
Взвешиваем положительные и отрицательные стороны
Покупка недвижимости от застройщика может быть выгодной или иметь риски.
- Владельцы крупных жилых комплексов предлагают альтернативные варианты приобретения квадратных метров. Это привлекает потенциальных покупателей, выбирающих между первичным и вторичным рынком.
- Сравнивая с частными владельцами, имеющими единственную площадь на продажу, застройщики предлагают выбор квартир по количеству комнат и планировок.
- Благодаря конкуренции между владельцами новостроек для покупателей разрабатываются акции, скидки, или предлагается квартира в новостройке по беспроцентной рассрочке. Также практикуются разработанные совместно с банками программы лояльности.
Важным моментом приобретения жилплощади от непосредственного застройщика считается юридическая чистота недвижимости.
Недостатки у «первичек» также имеются. Особенно это касается долевого строительства. Вкладывая средства в будущую квартиру ещё на этапе закладки фундамента, дольщики не смогут отметить новоселье, выплатив всю стоимость покупки – придется ждать до момента сдачи объекта в эксплуатацию.
Риски касаются и сроков реализации проекта, учитывая нестабильность экономики. Поэтому застройщик может «заморозить» работы и перенести сроки введения дома в эксплуатацию. По закону против нарушителей долевых сделок открывают уголовные дела. Такой ход событий предусматривает остановку строительных работ. В сложных ситуациях оформленные продажи аннулируются в судебном порядке.
Свершилось! Покупатель получает ключи от своей новой квартиры, и что он видит за порогом? Максимум – оштукатуренные стены и убранный строительный мусор. Перегородки, сантехнику и разводку труб придётся делать самостоятельно. Добавьте выравнивание стен, пола, потолка и облицовочные работы. Это значит, что новоселья придётся ждать не один месяц.
Проверка застройщика и объекта недвижимости
Покупателям, решившим заключить договор с застройщиком, рекомендуется проверить саму СК и новостройку. Современные поиски начинаются с интернет-сайтов.
Перед тем, как купить квартиру в новостройке, рекомендуется выяснить точное расположение дома, узнать информацию о текущей стадии строительства и ознакомиться с отзывами о застройщике. Полезно просмотреть интернет-форумы, изучить сданные объекты от этой же компании, уделить внимание возможным нюансам или громким историям с покупателями.
У серьезных компаний существуют официальные сайты с полной информацией о структуре организации и направлении деятельности. Обязательно представлены сканкопии лицензий и разрешительных документов на строительную деятельность. Положительным моментом станут перечисленные банки партнёры – их должно быть несколько. Приоритетом для выбора станет участие компании-застройщика в государственной жилищной программе «Нурлы жер». Проект, стартовавший в июне 2017 года, отличается следующими условиями для потребителей:
- основное направление – приобретение жилья от застройщика;
- ипотечное кредитование сроком до 15 лет;
- отсутствие комиссионных сборов;
- взнос первоначальной суммы в размере 30% и больше;
- 10% для конечной ставки.
По проекту предусмотрено и субсидирование покупки на 10 лет. Для жителей Астаны и Алматы сумма составляет до 20 млн тенге. В регионах уменьшается до 15 миллионов.
Основной процент активных операций с жильем проводится через «Жилстройсбербанк», который назначен официальным оператором государственной программы. Поэтому организация занимается ипотечным кредитованием дольщиков.
Оформление договорных обязательств
Договор на покупку квадратных метров в новом ЖК оформляется с застройщиком. Опасной такая сделка считается для дольщиков. В этом случае предусматривается отдельная форма документов. Но, недобросовестные компании подписывают предварительные договора, цессии или предоставляют другой тип бланка, что делает покупателя уязвимым.
Именно поэтому в 2016 году приняли Закон «О долевом строительстве», направленный на защиту прав дольщиков. Дополнительно рекомендуется внимательно изучить предложенные договорные условия и формулировки, ограничивающие права покупателей.
Договор цессии означает передачу прав на квадратные метры от первоначального дольщика последующему. Для полноценного оформления сделки потребуется приложить и основную форму договора о долевом участии. При этом конечный покупатель должен внимательно изучить оба документа.
Внимание! В случае судебных тяжб и аннулирования договора цессии претензии предъявляются первоначальному дольщику. Застройщик в процессе не участвует.
По этой причине важно проверить оплаченную сумму долевого приобретения квартиры в новостройке и наличие разрешительных документов от компании-застройщика на передачу прав. Ипотечный объект требует банковского разрешения.
Важно знать! Ограниченное количество застройщиков имеют право предлагать долевую продажу недвижимости. Для этого требуются специальные разрешительные документы.
Оформление приема-сдачи квартиры
При оформлении покупки по долевому договору клиент должен понимать, что порядка полутора лет придётся ждать до момента сдачи объекта в эксплуатацию. Точная дата указывается в договорных документах. А за нарушение прописанных условий на застройщика налагаются штрафные санкции.
Застройщик обязан зарегистрировать ЖК и ввести в эксплуатацию для дальнейшей продажи квартир или сдачи помещений в аренду. С каждым покупателем регистрируется договор купли-продажи. Это можно сделать в электронном варианте, что ускорит саму процедуру.
После оформления необходимой документации покупатель становится владельцем нового жилья и получает права на любые манипуляции с объектом. Именно поэтому в новостройках предлагаются площади от самих застройщиков и новых владельцев. А чтобы перечисленные этапы покупки квартиры в новостройке были правильно оформлены, приглашают юристов. Специалисты рекомендуют проверить:
- качество выполненной отделки;
- отсутствие дефектов на всех поверхностях;
- работу оконных конструкций;
- наличие счётчиков.
В случае выявления недочётов – составить соответствующих акт и приложить к документам приема-сдачи квартиры в новом построенном доме. При желании претендовать на технические помещения в новом доме (подвалы, чердаки) рекомендуется внести этот пункт в договор с застройщиком.
С 2017 года приём новостроек производится авторским и техническим надзором, самим подрядчиком и заказчиком. Госкомиссия в этом процессе участия не принимает.
