Когда мы планируем заключить договор ипотечного кредитования, мы всегда оцениваем свои финансовые возможности. Делает это и банк, ведь если вы финансово не состоятельны, кредитное учреждение просто откажет в выдаче кредита. Но надо понимать, что вероятны определенные негативные последствия, если платежи будут просрочены. Вы не можете спрогнозировать свое будущее, всякое может случиться, поэтому долги по ипотеке иногда действительно появляются у некоторых заемщиков.
Штрафы за вероятную просрочку тоже должны внимательно изучаться потенциальным дебитором, а порой они играют не меньшую роль, чем процентная ставка по самому телу кредита. Попробуйте узнать от знакомых, как ведет себя банк, когда появляется задолженность по ипотеке, потому как в финансовом учреждении менеджеры никогда не раскроют подобных деталей, дабы не отпугивать потенциальных клиентов.
Практически все юристы дают одинаковый совет должникам по кредитам — не стоит прятаться от банка. Вас все равно будут продолжать искать, юристы будут готовить иски в суд, которые вполне могут быть рассмотрены и без вашего участия. Все это будет произведено по худшим для вас условиям. Наоборот, следует быть открытым для переговоров — это позволит надеяться на корректировку неустойки и прочих штрафных санкций, которые банк может применить по договору. Самые частые проблемы с ипотекой возникают в случае потери места на работе. Лучше всего заранее известить об этом банк. По закону, работодатель заранее должен извещать работника об увольнении, а значит, вы можете заблаговременно проинформировать об этом банк и вместе решать, как платить ипотеку в ближайшем будущем, возможно, вам будут предложены какие-то сценарии реструктуризации долга.
Наступление просрочки платежей
Работа банка с ипотекой, проблемой и просрочкой платежей усиливается по мере того, как становится понятным, что должник не вносит средств уже долгое время. Вы не можете сами пытаться изменить условия договора, равно как и пытаться диктовать их изменения при его заключении. В гражданском праве существует принцип свободы договора, а это означает, что вам просто предложат обратиться в другой банк, если при заключении сделки вас что-то не устраивает — каждый вправе вносить такие условия в договор, которые считает нужным. Вторая сторона или может согласиться с ними, подписав соглашение, или не подписывать контракт.
Обратившись к юристу, должники по ипотеке могут минимизировать свои потери. Изначально следует подготовить информационное письмо для банка. Также следует понять, как вести себя в рамках судебного заседания. В конце концов, любое финансовое учреждение, планирующее долгосрочную деятельность, заинтересовано в сохранении своего имиджа. Вместе с тем эксперты говорят о том, что в 20% случаев все же происходит принудительная реализация арестованных объектов недвижимости.
В банках как правило несколько служб по работе с задолженностью. Вначале вам будут поступать звонки, которые больше представляют собой вежливые напоминания о необходимости произвести оплату. Если это не действует, за дело возьмется служба, занимающаяся проблемными должниками. Возможно, характер разговора будет более строгим в этом случае. К сожалению для клиентов банка, законодательство никак не регламентирует вопросы, связанные со временем звонка по телефону или частотой переговоров. Снимать или не снимать трубку — ваше личное дело, но лучше демонстрировать банку готовность идти на контакт.
Любопытно, но часто клиенты банка и вовсе дают неверные номера телефонов. Они не всегда проверяются должным образом, а значит, от звонков таких специалистов могут морально пострадать люди, никогда не сотрудничавшие с финансовым учреждением и не заключавшие сделок с ним.
Залогодержатель может реализовать выступающее в качестве предмета залога имущество в том случае, если должник не производит взносов, но за некоторыми исключениями, которые на поверку оказываются серьезными. Так, должник получает от банка уведомление установленной формы о предстоящей реализации имущества, но вправе внести свои возражения в ЦОН в течение 25 дней. Если это произошло, продать заложенное имущества получиться только через суд. Это относится к проблемам ипотеки для банка.
Также должник и сам может обратиться в суд, указав на невозможность своевременной оплаты кредита. Отсутствие работы вполне может оказаться достаточным обоснованием для того, чтобы суд избавил вас от обязательств по оплате процентов за просрочку, что для должника в сложившейся ситуации может оказаться и вовсе катастрофой.
Лазейки в законе
Если оценивать ситуацию, при которой вы получили уведомление, формально, то даже небольшая оплата в условные 100 тенге заставит банк по-новому готовить уведомление и документы для обращения в ЦОН о внесудебной реализации имущества. Оплатив небольшую сумму, вы измените размер обязательства, а значит, должнику вновь необходимо будет направлять новое уведомление. Чем длительнее и крупнее просрочка по ипотеке, тем оперативнее будет действовать банк, не желая терять свои потенциальные активы.
Также усложнит ситуацию с продажей квартиры с банком незаконная перепланировка жилья. Правда, и должника такая перепланировка от проблем не избавит. Если кредитором уже был подан иск в суд, то небольшая оплата не спасет ситуацию.
Особенности судебного процесса
Обращаются в суд банки при использовании всех остальных путей взыскания. Почему это не выгодно финансовому учреждению? Во-первых, подача иска в суд всегда облагается в таких случаях государственной пошлиной. Во-вторых, судебный процесс может отнять время. Стандартный размер госпошлины по подобным спорам составляет три процента. Легко подсчитать, что в ряде случаев при достаточной цене иска государственная пошлина может достигать миллиона тенге. Хоть эта сумма впоследствии и должна быть возвращена стороной, проигравшей процесс, далеко не все решения суда остаются исполненными.
Что же касается сроков, то закон устанавливает только сроки для вынесения определения о принятии или непринятии иска к производству (пять дней) и сроки для назначения первого заседания (семь дней с момента вынесения определения). Что же касается того, когда именно будет назначено заседание, когда будет вынесено решение по делу — тут ситуация может сильно меняться. Дело рассматривается с учетом поведения сторон, наличия ходатайств, переносов заседаний. Даже первое заседание может быть назначено с большим интервалом от даты принятия иска в силу загруженности судьи другими делами.
Если у заемщика на иждивении есть несовершеннолетний ребенок, закон запрещает изъятие квартиры у должника — в этой ситуации он остается защищенным.
Закон обязывает производить оценку недвижимости в любом случае. Неважно, собирается ли банк реализовывать недвижимость во внесудебном порядке или в рамках судебного процесса, экспертизу недвижимости и определение его стоимости должен произвести лицензированный эксперт. Общих стандартов определения стоимости жилья на сегодняшний день нет. Это дает должнику новые возможности для оспаривания неподходящих решений и выводов — на этот раз экспертов. Если интересы должника будет представлять квалифицированный юрист, затянуть судебный процесс можно будет даже на первой инстанции до года-двух. За это время вы можете пытаться как-то договориться с банком.
После получения решения, вы можете его обжаловать или начать исполнять. При этом средства вносятся на тот же счет, на который вы ранее осуществляли периодические платежи. О том, что будет если не платить ипотеку даже после вынесения судебного решения, догадаться несложно — будет обращено взыскание на заложенное имущество, а если его не хватает для покрытия обязательств, то и на остальные объекты, принадлежащие должнику на праве собственности.
Советы при возникновении проблем с оплатой
Вам следует написать заявление в банк, попросив отсрочку по основному долгу. В некоторых случаях возможны кредитные каникулы, также банк может добровольно списать с вас обязательства по выплате неустойки. Кроме того, вы можете попросить кредитора продлить срок исполнения обязательств или решить, как реализовать жилье по взаимной договоренности.
