Покупка квартиры — серьезная сделка, предварительно требующая изучения всех документов, касающихся недвижимости. Ведь став собственником жилья без проверки чистоты сделки покупатель рискует погрязнуть в судебных тяжбах, инициаторами которых будут выступать другие претенденты на эту квартиру. И таких может выявится немало:
- государство, если приватизация прошла незаконно;
- застройщик, не получивший деньги от продавца-посредника;
- другие покупатели, если выяснится факт двойной, тройной продажи жилья;
- бывшие владельцы квартиры, которые в результате мошеннических действий были лишены права собственности.
Проверка квартиры
Перед тем, как проверять квартиру на чистоту, следует обратить внимание к какому рынку она относится — первичному либо вторичному. От этого будет зависеть порядок действий.
Для первички
1. Изучить репутацию застройщика.
2. Проверить права аффилированной с застройщиком компании на продажу недвижимости.
3. Проверить, возможно квартиру одновременно продает как застройщик, так и компания-продавец.
4. Если новостройку продает юридическое лицо, купившее ее у застройщика, попросить документы, которые подтвердят полный расчет с застройщиком.
Нужно быть особенно внимательным, если придется иметь дело с новыми застройщиками, фирмами-продавцами либо посредниками. Наибольший риск таит в себе приобретение квартиры до окончания строительства.
Для вторички
1. Проверить законность проведения приватизации.
2. Проанализировать историю предыдущих сделок, в том числе, на предмет нарушения законов.
3. Изучить всю историю перехода права собственности.
4. Выяснить, нет ли зарегистрированных обременений.
Лучший вариант, когда с квартирой не совершались действия на протяжении 3 последних лет. Это обусловлено тем, что по прошествии 3 лет уже нельзя признать сделку недействительной (закреплено законодательно).
Что должно насторожить при проверке юридической чистоты квартиры:
- частая смена собственника за последние 3 года;
- судебные разбирательства;
- желание нового продавца быстрее совершить сделку при том, что недавно с квартирой совершались какие-то действия.
Чтобы точно знать как проверить квартиру на юридическую чистоту, необходимо быть компетентным человеком — уметь распознавать мошеннические схемы, владеть информацией о репутации застройщика, посредников, местном рынке недвижимости. Поэтому проверку чистоты сделки лучше доверить специалистам.
Изучение договора купли-продажи
Ошибочно думать, что составление договора — формальная процедура. Если отнестись к ней беспечно и, к тому же, не проверить квартиру, можно переплатить значительную сумму. Как это выглядит на практике? Да очень просто. Известный способ мошенничества, когда предложенная квартира, в итоге, продается совсем в другом состоянии. То есть, покупателю изначально показывают обустроенное жилье с джакузи, дорогой техникой и мебелью. После того, как проверена чистота квартиры, заключена сделка и произведена оплата, человек в нее въезжает. Но вместо шикарной обстановки он видит пустую коробку. Разница между уплаченной и реальной ценой квартиры может достигать 10-20%.
Обращение в суд ничего не даст, поскольку в договоре фигурирует только квартира. Важно запомнить, что устные договоры и заверения не имеют юридической силы. Поэтому, чтобы не быть обманутым, в договоре нужно указать комплектацию квартиры, вплоть до мельчайших нюансов.
Правильный расчет
Договор должен содержать пункт, указывающий способ расчета. И этот момент лучше обсудить с юристом. Но многие уверены, что эта часть сделки купли-продажи самая понятная и простая. Достаточно подписать договор и отдать деньги продавцу. Однако не все так просто.
В данном случае расчет мошенников строится на финансовой и юридической безграмотности покупателя. Не последнюю роль играет беспечность и жадность. Распространенная ситуация, когда продавец просит указать в договоре заниженную стоимость квартиры для уменьшения налогообложения. После получения денег (реальной цены) он опротестовывает сделку. Если она будет расторгнута, покупатель получит сумму, которая отображена в договоре.
Для аргументации опротестования сделки используются различные мошеннические схемы. К примеру, перед подписанием договора продавец употребляет алкоголь, садится за руль и становится «жертвой» работников ГАИ. Он соглашается на экспертизу и у него на руках оказывается документ, подтверждающий алкогольное опьянение в день заключения сделки. Затем «лжеалкоголик» ложится под капельницу и на подписание бумаг является абсолютно нормальным. Ставит свою подпись, получает деньги, а далее опротестовывает сделку. Причина — в момент ее подписания не соображал, что делал. В подтверждение предоставляется справка. Суд аннулирует сделку и обязывает вернуть деньги покупателю. Их конечно возвращают, но лишь ту сумму, которая указана в договоре.
Чтобы сделать процесс взаиморасчета предельно безопасным, лучше передать деньги после регистрации сделки. В большинстве случаев расчет происходит после подписания договора. Но это риск, поскольку до регистрации покупатель еще не является собственником недвижимости.
Когда деньги уже потрачены
Если в регистрации сделки будет отказано, возникнет ситуация, когда продавец получил деньги, а покупатель так и не стал владельцем квартиры. А если деньги потрачены? Конечно можно обратиться в суд, который обяжет продавца вернуть деньги. Однако сколько ему потребуется времени? Возможно целая жизнь… Поэтому деньги рекомендуется передавать только после госрегистрации.
Чтобы обезопасить себя от любого форс-мажорного обстоятельства, лучше рассчитаться через банковскую ячейку. Схема простая — после подписания договора, деньги кладутся в ячейку, а ключи от нее передаются продавцу. Однако он получит к ней доступ лишь по завершении процедуры государственной регистрации недвижимости. Деньги в ячейку должны закладываться в присутствии свидетелей.
В некоторых случаях продавец просит внести аванс. Здесь нужно выяснить, что подразумевается под авансом — вознаграждение риэлтору либо задаток. Если это вознаграждение, тогда деньги покупателю никто не вернет даже при провале сделки. Лучше, чтобы аванс являлся задатком, передачу которого нужно соответствующим образом оформить.
Таким образом, проверяя юридическую чистоту квартиры, следует изучить намерения контрагента в отношении передачи денег. К данному процессу обязательно следует привлечь юриста. Составляя договор, необходимо определиться с местом передачи средств, сроками и свидетелями. Любые непонятные схемы, предложения отобразить в документах заниженную цену жилья либо не желание получать деньги в присутствии свидетелей должны насторожить покупателя. Стоит помнить, что после передачи денег тет-а-тет, продавец может отрицать факт их получения. А это чревато многолетними разбирательствами в судах.
Иностранные покупатели
Вроде бы уже понятно как проверить документы на квартиру и самого продавца. О покупателе речь не идет, поскольку он выступает инициатором проверки. Однако в ситуации с иностранным покупателем еще необходимо проверить его право заключать сделки. Возможно иностранный гражданин находится на территории Казахстана незаконно(отсутствует виза, вид на жительство, разрешение на временное пребывание и т.д.). При таких обстоятельствах регистрация недвижимости становится невозможной. То есть средства, потраченные на подготовку сделки, будут потеряны.
Еще одним нюансом, на который требуется обращать внимание в случае продажи недвижимости иностранцу, является его гражданство. Например, покупателем жилья выступает иностранец не достигший 20 лет. Проверка квартиры завершена и подписанную сделку удалось зарегистрировать. Однако в момент вступления в права на жилье начинается действие законов страны, гражданином которой покупатель является. В некоторых государствах разрешено владеть собственностью с 21 года. Получается, что купленные квадратные метры ничьи.
Обратившись к юристу можно быть уверенным, что подобные нюансы будут учтены при проверке чистоты сделки. Только законность подписанного договора купли-продажи недвижимости гарантирует отсутствие проблем в будущем.
