Управляющий партнер онлайн-сервиса для покупателей недвижимости Homsters.kz Мария Рен рассказала корреспонденту Today.kz, как обстоят дела на рынке жилья в РК.
— Как сейчас обстоят дела с недвижимостью в Казахстане? Рынок жилья вырос или, наоборот, упал за последний год?
— Ситуация на рынке недвижимости сложная. Она дестабилизировалась по целому ряду причин, которые можно объединить в одну цепочку событий. Падение цен на нефть стало одним из основных факторов девальвации тенге и, как следствие, сокращения реальных доходов населения. Рынок недвижимости ответил на это автоматическим пропорциональным ростом цен в тенговом эквиваленте и соответствующим снижением спроса на жилье. На фоне девальвации и падения доходов населения банки столкнулись с невозвратами по кредитам и ужесточили условия выдачи новых займов. Правительство принимает меры, призванные стабилизировать рынок, снизить зависимость от внешних факторов, снизить долларизацию рынка, однако этот процесс долгосрочный.
Рынок продолжает падать, хотя его падение замедляется. В Алматы и Астане цены за квадратный метр в среднем снизились на 15-16 процентов, в то время как в ряде регионов — на 25 процентов. Такая большая разница связана прежде всего с разницей в уровнях доходов населения в столицах и регионах.
На первичном рынке также произошло снижение цен, но менее заметное. Точно оценить масштабы этого снижения достаточно сложно, поскольку застройщики выставляют индикативную цену квадратного метра, которая может отличаться для разных квартир в рамках одного жилого комплекса в зависимости от класса и площади квартиры.
— Какой сейчас спрос на первичное и вторичное жилье? Стало ли меньше покупателей в связи с кризисом?
— Конечно, покупателей стало меньше: девальвация, рост стоимости жилья в тенге, падение реальных доходов населения не могли не сказаться на динамике показателей рынка. Но надо сказать, что ситуация выравнивается. Этому способствует снижение цен, о котором мы говорили. Кроме того, строительные компании постоянно отслеживают изменение спроса покупателей и давно переориентировались в основном на строительство жилья эконом- и комфорт-классов. Стоит отметить и усилия правительства по активизации государственных программ жилищного строительства. Это поддерживает отрасль и спрос на квадратные метры.
— Расскажите о плюсах и минусах первичного и вторичного жилья? На что нужно обратить внимание при его выборе?
— Можно говорить отдельно о плюсах и минусах каждого типа жилья. Но наш опыт показывает, что покупатели, как правило, выбирают один из типов жилья, достаточно принципиально отказываясь от другого. Те, кто покупают первичное жилье, обычно выбирают его из-за более просторных и удобных планировок, современных коммуникаций, наличия паркинга, а также возможности сэкономить при покупке на раннем этапе строительства и сделать ремонт и дизайн по собственному проекту. При этом во вторичном жилье их смущают такие факторы, как высокий процент износа коммунальных сетей и самих домов, тесные планировки, риск столкнуться с мошенниками.
— Расскажите о ценах на квартиры в новостройках и о ценах на вторичное жилье? Существенна ли разница? Почему?
— О динамике цен мы уже говорили – с начала прошлого года цена квадратного метра на вторичном рынке снизились на 15-25 процентов в зависимости от региона. При этом нужно понимать, что, как правило, все подобные оценки делаются на основании цен объявлений, а не реальных сделок. Реальный покупатель от завышенных цен объявлений сегодня может сходу выбить 10-15 процентов скидки, особенно по крупным квартирам.
Первичный рынок не такой прозрачный, и динамику цен здесь отследить сложнее. Застройщики публикуют прайс за квадратный метр, который меняется в зависимости от площади приобретаемой квартиры и других факторов. Но и здесь есть возможность сэкономить: для поддержания продаж застройщики активно рекламируют сезонные скидки на покупку и другие акционные предложения.
А вот сравнить цены на первичном и вторичном рынке напрямую достаточно трудно. Ведь цена квадратного метра зависит не только от года постройки дома, но и от района и инфраструктуры, состояния объекта и множества других факторов. Согласитесь, квартира в центре Алматы с хорошим ремонтом может стоить в несколько раз дороже квартир той же площади в новом доме на окраине города и наоборот.
Если все же сравнивать стоимость первичного и вторичного жилья при равных ключевых факторах по расположению, площади и состоянию квартиры, то стоимость вторичного жилья все же должна быть немного ниже новостройки из-за высокого уровня износа инженерных коммуникаций в старом жилье.
