Желая сэкономить на покупке новостройки, многие казахстанцы решаются на заключение договора долевого строительства. Примечательно, что данный сегмент рынка всегда выделялся повышенным риском. А с наступлением экономического кризиса вероятность остаться без жилья еще больше возросла.
Как изменил рынок новостроек Астаны плавающий валютный курс?
В последнее время количество очагов незаконного и незавершенного строительства существенно увеличилось. За предыдущий год в столице зафиксировано 37 фактов незаконной продажи квартир и 909 нарушений строительства. Нарушителей можно поделить на 3 группы:
— стройкомпании, начавшие самовольное строительство;
— застройщики, значительно отстающие от графика;
— фирмы, распоряжающиеся деньгами дольщиков не по назначению, то есть игнорируя закон о долевом участии.
Переход на плавающий курс негативно отразился на всей строительной отрасли. Застройщики были вынуждены изменить свою экономическую политику и оптимизировать расходы. Крупные стройкомпании сократили производственные планы, а некоторые заморозили часть запущенных блоков ЖК, и приостановили продажи. Мелкие застройщики испытывают еще большее давление, рискуя вообще не достроить свои объекты.
Плавающий курс тенге стал причиной подорожания строительных материалов, что привело к росту стоимости 1 м2 первичного жилья. Специалисты заявляют об убыточности строительства жилой недвижимости в нынешних условиях. Предложения, которые сейчас есть на рынке, касаются объектов, завершенных еще до начала девальвации.
Что изменит новый закон о долевом строительстве?
Растущее количество обманутых дольщиков заставило чиновников инициировать принятие нового закона, регламентирующего долевое строительство. В разработанном законопроекте было предложено 3 способа привлечения средств дольщиков.
- На стадии готовности здания 40-60%.
- Через Фонд гарантированного долевого строительства.
- Посредством банковского финансирования.
Разработанный проект закона повышает требования к стройкомпаниям, и преграждает путь на рынок сомнительным фирмам-однодневкам. Это позволяет защитить дольщиков и обеспечить реализацию их законных интересов, что проблематично сделать при существующих правовых механизмах. Однако не все пункты законопроекта участники строительного рынка и депутаты восприняли позитивно. Поэтому документ еще будет дорабатываться.
На сколько выгодна покупка квартиры в сданной новостройке в Астане?
Главной причиной, толкающей людей в сторону долевого строительства и покупки квартир, которые существуют лишь на рекламных постерах застройщиков, является их дешевизна. Цена 1 м2 в новостройках, запланированных к сдаче в 2017 году, составляет 560-900 долл.
После перехода на плавающий курс стоимость 1 м2 строящегося жилья выросла на 20%. Но покупка недвижимости в новостройке все равно выгодней в сравнении с вторичкой. К примеру, квартира 50 м2 на вторичном рынке Астаны продается за 24 140 000 тг, тогда как аналогичное по площади жилье в доме со сроком сдачи в текущем году можно купить от застройщика за 10 243 000 тг.
Как покупать квартиру в новостройке с наименьшим риском?
По итогам 2015 года в столице насчитывалось около 40 ЖК, строительство которых было приостановлено. При этом, много домов уже построены, однако в эксплуатацию не введены. Главные причины — правовые несоответствия в строительных документах и отсутствие финансирования.
Почему возникают долгострои?
Специалисты выделяют несколько факторов, влияющих на невозможность исполнения обязательств со стороны застройщика.
- Мелкие застройщики не учитывают изменения экономической ситуации. Кризис привел к удорожанию стройматериалов, что замедлило темпы строительства.
- Часто строительство и продажа квартир осуществляется без требующихся разрешений. В итоге, возведение дома закончено, жилплощадь продана, а объект не сдан в эксплуатацию.
- Долгострои появляются в результате деятельности фирм-однодневок. Возведение подобных объектов замораживается уже на начальной стадии, тогда как продажа квартир продолжается. Обычно в портфеле таких застройщиков очень мало сданных в эксплуатацию ЖК либо их вообще нет.
Какой договор лучше заключить дольщику?
Для возведения объекта за счет привлечения средств дольщиков стройкомпания обязана получить специальную лицензию и подписать договор о долевом участии в жилищном строительстве, который регламентирует обязательства и права как застройщика, так и дольщика. Такую договор можно подписывать без всяких сомнений.
Однако юристы заявляют, что большей части потенциальных дольщиков застройщики предлагает совершенно другие договора. Часто это объясняется отсутствием у строительной фирмы государственной лицензии на долевое строительство. В случае заключения инвестиционного договора, предварительного договора купли-продажи, дольщик становится не защищенным, а применение адекватных правоотношений, установленных законом, оказывается невозможным. Однако в гражданском законодательстве отсутствуют нормы, запрещающие застройщикам заключать подобные сделки. Поэтому доказывать в суде их незаконность будет очень затратным делом.
Дольщик должен учитывать, что есть 3 категории застройщиков, на которые действие закона не распространяется.
- Стройфирмы, у которых договорные отношения с дольщиками зафиксированы до 1.01.2007 г.
- Компании, получившие разрешение на очередной этап строительства объекта посредством долевого участия до 1.01.2007 г.
- Застройщики со 100% банковским финансированием долевого строительства.
Важно помнить! Дольщик имеет право расторгнуть договор с компанией.
Каковы последствия несвоевременной сдачи дома в эксплуатацию?
Юристы утверждают, что человек, подписавший типовой договор долевого участия, не несет ответственности за риски стройкомпании, инвестора и проектной фирмы. В данном случае права дольщика защищены. Если застройщик не способен закончить строительство и передать квартиру, положенную по договору, тогда банк-участник обязан вернуть дольщику деньги с депозита + накопленное вознаграждение.
При несвоевременной передаче жилья проектная компания выплачивает дольщику неустойку — за 1 день просрочки 0,1% от суммы, отображенной в договоре. Если дольщиком выступает юрлицо, размер неустойки может быть разным. Он прописывается в договоре.
Что касается стройкомпаний, на которые не распространяется Закон, по ним спор решается в суде в соответствии с гражданским законодательством и условиями договора. Определяющим будет содержание договора, а то, что в нем не было предусмотрено, решается согласно действующему законодательству.
Что рекомендуют эксперты?
- Следует доверять только проверенным застройщикам, давно работающим на рынке, с хорошей репутацией, производственными мощностями, кредитными линиями. Информацию о компании можно получить в общественных организациях либо акимате.
- Самый надежный вариант — заключить типовой договор с лицензированным застройщиком, банком и проектной фирмой.
Важно понимать, что риск покупки новостройки от застройщика через долевое строительство остается всегда. Однако если с компанией возник спор, обращайтесь в Казахстанскую лигу юристов.
