2026 год становится переломным для ипотечного рынка Казахстана. Меняются не только условия кредитования, но и сам подход банков к заёмщикам. Регуляторы корректируют правила, финансовые организации усиливают оценку рисков, а государство сохраняет поддержку через льготные программы. Эксперты fingramota.kz отмечают, что новые правила ипотеки в 2026 году означают переход к более прозрачной и взвешенной модели, где условия напрямую зависят от финансовой устойчивости покупателя.
Ипотека постепенно уходит от формата «одна ставка для всех». Теперь решающую роль играют первоначальный взнос, долговая нагрузка семьи, срок кредита и качество приобретаемого жилья. Такой подход позволяет снизить риски и для банков, и для самих заёмщиков.
Рост цен на жилье в Казахстане: рынок вошёл в 2026 год с рекордными показателями
ГЭСВ и почему снижение потолка перенесли
Одним из ключевых показателей ипотечного кредитования остаётся годовая эффективная ставка вознаграждения — ГЭСВ. Именно она отражает реальную стоимость кредита с учётом процентов, комиссий, страховых платежей и других обязательных расходов. Для покупателя жилья ГЭСВ остаётся главным ориентиром при сравнении ипотечных предложений.
Регуляторы планировали снизить предельную ГЭСВ по ипотеке с 25% до 20%. Однако введение нового лимита перенесли до июля 2026 года. Причина — текущий уровень базовой ставки. При ставке около 18% банки не могут выдавать ипотеку с эффективной ставкой 20% без потери маржи, необходимой для покрытия рисков и операционных расходов. Для устойчивой работы банковского сектора разница между базовой ставкой и ипотечной должна составлять не менее 4–6 процентных пунктов.
Сохранение действующего уровня предельной ГЭСВ позволяет удержать баланс между доступностью ипотеки для граждан и стабильностью финансовой системы.
Изъятия пенсионных на жильё выросли в три раза: декабрь установил рекорд
Новая методика расчёта ставок и риск-ориентированный подход
Параллельно с вопросом ГЭСВ банки переходят к новой системе расчёта ипотечных ставок. Теперь условия кредита формируются с учётом сразу нескольких факторов.
Во-первых, срок кредита. Чем он длиннее, тем выше риски для банка, а значит — выше ставка. Короткий срок снижает риски, но увеличивает ежемесячный платёж для заёмщика.
Во-вторых, размер первоначального взноса. Чем больше собственных средств вносит покупатель, тем ниже кредитная нагрузка и тем выгоднее условия ипотеки.
В-третьих, ключевым инструментом становится показатель LTV, который напрямую связывает размер кредита со стоимостью жилья. Именно через эту систему в значительной степени и будут формироваться новые правила ипотеки в 2026 году.
Что такое LTV (loan-to-value)
Показатель LTV (loan-to-value) отражает соотношение суммы ипотечного кредита к рыночной стоимости приобретаемого жилья. Проще говоря, он показывает, какую часть цены квартиры заёмщик покрывает за счёт банковских средств.
В 2026 году LTV становится одним из ключевых параметров при расчёте ипотечной ставки. Чем ниже этот показатель, тем меньше риск для банка. Это означает, что заёмщики с крупным первоначальным взносом получают более выгодные условия кредитования. При высоком LTV банк, напротив, закладывает повышенный риск, что напрямую отражается на ставке и требованиях к заёмщику.
Эксперты fingramota.kz подчёркивают, что использование LTV делает ипотеку более персонализированной. Условия кредита перестают быть одинаковыми для всех и начинают учитывать реальные финансовые возможности покупателя. Кроме того, такой подход стимулирует формирование накоплений и снижает долговую нагрузку в долгосрочной перспективе.
Как взять ипотеку на новых условиях
В 2026 году оформление ипотеки начинается с оценки платёжеспособности. Банки ориентируются на правило, при котором ежемесячный платёж по кредиту не должен превышать 35–40% чистого дохода семьи, с учётом всех действующих обязательств. Это позволяет заранее определить безопасный уровень нагрузки на бюджет.
Следующий ключевой этап — первоначальный взнос. Минимально допустимый уровень начинается от 20%, однако при таком взносе условия остаются менее выгодными. Взнос 30–40% позволяет улучшить параметры кредита. Если заёмщик вносит 50% и более, риски для банка минимальны, а условия ипотеки становятся наиболее привлекательными.
Далее следует выбор ипотечной программы. Эксперты fingramota.kz рекомендуют при наличии права начинать с государственных программ, так как они предлагают более стабильные и прозрачные условия. При отсутствии такой возможности рассматривается рыночная ипотека, где особенно важно внимательно анализировать ГЭСВ и все сопутствующие расходы.
Не менее важным этапом становится выбор объекта недвижимости. Жильё должно соответствовать требованиям банка и выбранной программы, быть юридически чистым и без обременений. Даже при хорошем доходе несоответствие объекта этим условиям может привести к отказу в кредите.
Финальным шагом остаётся проверка условий договора. Перед подписанием необходимо внимательно изучить ГЭСВ, правила досрочного погашения, штрафные санкции, страхование и возможные варианты реструктуризации. Именно эти пункты формируют реальную стоимость ипотеки на всём сроке кредита.
Государственные программы поддержки ипотеки
Несмотря на ужесточение рыночных условий, государственные программы продолжают играть важную роль. Программа «7-20-25» остаётся одним из базовых инструментов поддержки. В 2025–2026 годах по ней увеличили лимиты стоимости жилья в Астане и Алматы до 30 млн тенге, что расширило выбор доступных квартир.
С конца 2025 года также стартовала новая волна льготных программ «Наурыз» и «Наурыз жұмыскер». Они предусматривают ставку около 7% для социальных категорий и порядка 9% для остальных заёмщиков, а также более гибкие условия по первоначальному взносу. Эти программы направлены на повышение доступности жилья и развитие социального строительства.
Оцифровизация выдачи документов на строительство в Казахстане
Итог
Таким образом, новые правила по ипотеке в 2026 году — это переход к более осознанному, взвешенному и персонализированному кредитованию. Банки усиливают оценку рисков, государство сохраняет адресную поддержку, а покупателям всё чаще требуется финансовая подготовка и стратегическое планирование. В новых условиях выигрывают те, кто заранее формирует первоначальный взнос, оценивает долговую нагрузку и подходит к ипотеке как к долгосрочному финансовому решению.
Читайте также: Рост цен на жилье в Казахстане: рынок вошёл в 2026 год с рекордными показателями
Все новости о недвижимости, а также обзоры и выгодные предложения по новостройкам — в нашем приложении homsters
