Аукционда пәтер сатып алудың алғашқы азғыруы — әлеуетті сатып алушыларды тартатын төмен баға. Бірақ мұндай сатып алу тәуекелге тұрарлық ба және транзакциялардан кейін қандай «тосын сыйлар» болады?
Ипотекалық пәтерлерді аукционда сату
Көбінесе сәтсіз кепілге алынған пәтерлер аукционға қойылады. Несие алушылар Қазақстан Республикасының «Ипотекалық жылжымайтын мүлік туралы» Заңын бұзған, берілген ипотеканы өтемеген. Мұндай клиенттер банк алдындағы міндеттемелерін орындамаған. Сондықтан, қаржы институты нақты белгіленген талаптарды қанағаттандыру және сатуға ипотека қою үшін шарттық құқықты пайдаланды. Мұндай жағдайлар тек сот арқылы шешіледі.
Қарыз алушының пәтерін сату үшін кепіл ұстаушының талабы бойынша сот белгілеген ережелермен аукцион ұйымдастырылады. Көрмеге қойылған мүлік әлі де ипотекада, бірақ ашық аукцион арқылы аукционға шығарылады. Сату ережелері тиісті заңдарға негізделген сот шешімдерімен белгіленеді. Егер аукцион ресми түрде болса жарамсыз деп танылса, банк заңды түрде мүлікті өз меншігіне алады.
Ипотеканы сот шешімінсіз жүзеге асырыңыз. Бұл ретте ипотекалық пәтерлердің аукциондары да ұйымдастырылады. Іс-шараға арнайы тағайындалған адам жауапты.
Аукционның ұйымдастырушылық сәттері
Барлық ұйымдастырушылық мәселелер мен сауда-саттықты жауапты тұлға шешеді. Мұндай өкілді екі тарап ипотека шартына қол қою процесінде тағайындайды және оны сот орындаушысы бекітеді. Ұйымдастырушы анықталмаса, жылжымайтын мүлікті сатуды жүзеге асыруға үміткерді банк өзі тағайындайды.
Сауда-саттықты өткізу орны кепілге қойылған мүліктің құрылысының мекенжайы бойынша айқындалады. Аукциондар жұмыс уақытында (9-00-ден 18-00-ге дейін) ұйымдастырылады және аптаның ортасында қолайлы күні өткізіледі. Мұндай іс-шаралардың ресми қатысушылары заңды және жеке тұлғалардың кез келген өкілдері болып табылады. Сауда-саттыққа сеніп тапсырылған ұйымдастырушыларды қоспағанда, қарыз алушылардың өздері, кепіл ұстаушылар да сатып алушыға айналады.
Сауданы жарамсыз деп тану шарттары:
— сатып алушылар арасында екіден аз өкіл болса;
— сауда-саттықты жеңіп алған қатысушы нысанның құнына келісілген соманы уақтылы төлемегенде.
Егер жоғарыда аталған мән-жайлардың бірі орын алса, келесі күні аукцион заңды түрде жарамсыз деп танылады.
Сәтті аяқталған аукционның нәтижесі нақты белгіленген мерзімде белгіленген соманы толық төлеу болып табылады. Шараны ұйымдастырушы барлық көзделген төлемдерді төлегеннен кейін жаңа иесіне сатып алу туралы тиісті құжатты береді. Мұндай қағаз табысты мәміленің ресми растауы болып табылады, онда міндетті түрде аукционда ипотекалық пәтерлерді сатуды ұйымдастыруға қатысатын басшының қолы болады.
1. Ипотеканы жүзеге асыруды жүзеге асыру жылжымайтын мүлік екі жақтың келісімін қажет етеді. Содан кейін сату соттан тыс жүзеге асырылады. Егер бұл шарт бұзылып, біреу «көмек бермесе», онда соттың қатысуынсыз жүзеге асыру мүмкіндігі алынып тасталады.
2. Тарихи маңызы бар, сәулет ғимараттарын немесе мәдени құндылығы бар құрылыстарды соттан тыс сату мүмкіндігі қолданылмайды.
3. Сондай-ақ, егер мүліктің меншік иелерінің бірінен сатуға рұқсат алынбаса, пәтерді аукционда сатып алу мүмкін болмайды. Барлық ортақ меншік иелері банктің мүлікті сотқа қоспай сату туралы талаптарымен келісімін жазбаша түрде растауы керек.
Сауда-саттыққа дейін не болады
Аукциондарды ресми өткізудің негізі заңда көрсетілген шарттарды орындау болып табылады. Бұзушылықтар болған жағдайда сенімгерлік басқарушы акт жасап, құжатты тіркеуге және оны кепілді берген банкке немесе басқа серіктестікке ресми түрде беруге міндетті. Мұндай қағазды ипотекалық шартты растаған орган куәландыруы керек.
Кепіл беруші жасалған құжаттың барлық талаптарын 30 күн ішінде қанағаттандыруға міндетті. Қажетті әрекеттер жасалмаса, ұйымдастырушының өзі пәтер сатылатын аукцион туралы хабарландыру берумен айналысады. Нысанда толтырылған қағаз тіркеліп, қарыз алушыға немесе ипотека иесіне ресми түрде тапсырылуы тиіс. Тиісті іс-шара туралы хабарландыру да жарияланады. Бастап Бұл ретте заң бойынша белгіленген нысанға қатысты кез келген әрекетке тыйым салынады. Ал егер тыйым бұзылса, онда ипотекалық пәтермен жасалған манипуляциялар толығымен жойылады. Сауда-саттықтың өзі құрастырылған аукцион туралы хабарландыру ресми жарияланғаннан кейін 10 күн ішінде өткізілуі мүмкін.
Егер ипотека бойынша ипотеканы ұстаушыға негізгі міндеттемелердің орындалмағаны немесе өрескел бұзылғаны туралы хабарлама жіберілсе, онда бұл жағдайда сот органдарына талап қоюға болады. Кепіл беруші ипотекалық несиелеу шарттарын орындауды кешіктіруді сұрап, тиісті органдарға да жүгіне алады. Сіз 1 жыл мерзімге несие демалысына өтініш бере аласыз.
Конкурстарды ұйымдастыру шарттарын бұзған жағдайда жауапкершілік қарастырылған
Аукционды сәтті өткізу үшін ережелерді бұзуды қоспағанда, жоғарыда аталған барлық шарттарды орындау өте маңызды. Бұл қазіргі жалға берушіге сот ісін бастауға және 3 айға дейінгі мерзімде қабылданған сауда-саттық шешімдеріне заңды түрде шағымдануға басымдық береді.
Екі тарап та кездесуі мүмкін сауда-саттықтағы қиындықтар
Әлеуетті сатып алушылардың көпшілігі ипотекалық жылжымайтын мүлікті сату туралы хабарландыруларды «өтіп өтеді». Мұндай қорқыныштар мұндай транзакцияларды жасаудағы нақты проблемалармен тікелей байланысты. Сарапшылар негізгі тәуекелдердің тізімін ресми түрде шығарды.
Аукционды жеңіп алған сатып алушы, егер бұрынғы иесі мүлікке құқықтарды талап еткен болса, сатып алудан бірден айырылуы мүмкін. Сондықтан банк пен қарыз алушы арасындағы келісім қаржы институтынан клиентке ақшаны қайтаруды көрсететін тиісті тармақпен бекітілуі керек.
Кредитордың аукционда төленген мүлікті клиентке беруден бас тартуы жағымсыз және қиын жағдай болып табылады. Бұл жағдайда сатып алушының өзі сотқа жүгінуге мәжбүр болады.
Көбінесе пәтер құны транзакция сомасымен жабылмайды. Бұл кезде болады қымбат жылжымайтын мүлік сатып алынады, ал сату кезінде шаршы метрлер құнсызданады. Бұл ретте бұрынғы меншік иесі тұрғын үйді басқа сатып алушы сатып алғаннан кейін сәйкессіздікті мәлімдеуге құқылы.
