Өңірлерде сатып алудан гөрі жалға беру тиімдірек болып келеді, ал қазіргі жағдайда жеңілдікті ипотеканы ұзарту ұсыныс тапшылығына байланысты нарыққа айтарлықтай әсер етпейді.
Жылжымайтын мүлік нарығы келер 2023 жыл туралы бұлыңғыр. Басты назар тұрғын үйлердің қолжетімділігінің төмендеуіне аударылады, бұл тұрғын үй алаңдарының бағасын даулы етеді. Құрылыс бизнесі ипотекалық бағдарламалардың шарттарын ұзартуға және жұмсартуға лобби жасап жатқанда, тұтынушылар күнкөрістерін әрең тауып отыр. Орташа есеппен 4-5 адамнан тұратын отбасын айтсақ, кем дегенде екі бөлмелі пәтер алуға жетпейтін ақшаны инфляциялық қайшы «кесіп тастады» деп хабарлайды. inbusiness.kz.
Сонымен қатар, азық-түлік өнімдері мен ең қажетті тауарлар бағасының өсуі жалғасуда. Кейде қазақстандықтар несие құлдығына түсіп, қазір баспана сатып алудың қажеті бар ма, әлде сәл күте ме деп ойлайды.
7-20-25 бағдарламасы жағдайды сақтап қала ма?
Күні кеше Ұлттық банк атап өткендей, мемлекет басшысы «7-20-25» бағдарламасын жүзеге асыруды 2029 жылға дейін жалғастыруды тапсырды. Қазіргі уақытта реттеуші үкіметпен және басқа да мүдделі мемлекеттік органдармен бірлесіп, Мемлекет басшысының тапсырмасын орындау мақсатында қаржыландыру мәселелеріне қатысты кейбір параметрлерді нақтылауда.
Қазақстанның тұрақты даму қорының мәліметі бойынша, қазан айының соңында жалпы сомасы 1,3 триллион теңгеге жуық 93,9 мыңнан астам несие мақұлданды. Ал, статистикалық мәліметтерге сүйенсек, тұтынушылық сұраныс төмендеп, қазақстандықтардың баспана алуға асықпайтынын көріп отырмыз. Ал мұның айқын көрсеткіші нарық өтімділігінің көрсеткіші, атап айтқанда транзакциялар саны.
Мәселен, 2019 жылы сатып алу-сату операцияларының саны 320,2 мың; 2020 жылы — қазірдің өзінде 307,8 мың; 2021 жылы – 606 мың. 2022 жылдың 9 айында – 364,4 мың транзакция. Әңгіме баспанаға мұқтаждықтың жоқтығында емес, бұл төлем қабілетінің жоқтығында.
Елімізде баспана тапшылығы бірнеше ондаған миллион шаршы метрді құрайды, егер БҰҰ стандарты бойынша әрбір қазақстандықта кемінде 30 шаршы метр баспана болуы керек екенін ескерсек. Күн сайын біреу дүниеге келеді, үйленеді, ата-анасынан айырылады, қоныс аударады – баспанаға мұқтаждық артып келеді.
Мәселен, 2000 жылы Қазақстан халқының саны 14,9 миллион адам болса, 2022 жылы ол қазірдің өзінде 19,7 миллион адам болады. Халық санының өсуі аясында қарқынды урбанизация жалғасуда. Республикалық статистика бойынша елорда халқының жылдық табиғи өсімі 24 мың адам, Алматыға жыл сайынғы көші-қон 34 мың адам, жыл сайынғы халықтың өсімі Шымкент – 39 мың адам.
Урбанизацияның өсуі жалғасуда, үй бағасының өсуі жалғасуда. Ұлттық статистика бюросының мәліметі бойынша, 2021 жылы баға өсімі 16,3%-ды, ал 2022 жылдың 3-тоқсанында 13,8%-ды құрады. Ал құрылыс бизнесі бағаның көтерілуін импорттық материалдар бағасының күрт өсуімен (46,1%) байланыстырса, жылжымайтын мүлік нарығының мамандары – мемлекет тарапынан ипотекалық бағдарламаларды қамтамасыз етуде.
«Бағалар аздап тұрақтады, бірақ, өкінішке орай, сатып алу бірнеше ретке төмендеді — 47% және одан да көп. Келесі жылы жақсы болады деп үміттенемін. Қазір қабылданған шаралар жеткіліксіз. Бүгінде олар 7- 20-25 бағдарламасы ұзартылады.Бұл бағдарлама бастапқы тұрғын үйге арналған, және олардың саны көп емес, әсіресе аймақтарда.Бізде қайталама баспана бағасы құбылмалы, сондықтан бағдарлама жағдайды сақтай алмайды, нарықты ынталандырмайды» Қазақстан риэлторларының біріккен қауымдастығының президенті Александр Пак деп санайды.
Расында, Астана, Алматы, Шымкент сияқты ірі қалаларды алатын болсақ, онда бастапқы тұрғын үйлер бар және ол жеткілікті. Жаңа құрылыстар жеткілікті Атыраудан басқа аймақтарда аз салынып жатыр. Бұл жерде, әрине, жағдай екі жақты. Макроэкономикалық тұрғыдан алғанда, субсидияланатын ипотека ел экономикасына да ауыр тиеді. Бірақ жеңілдетілген ипотеканы қажет ететіндер үшін жалпы экономиканы сақтау және, әрине, ынталандыру қажет, өйткені ай сайынғы төлемдер мен ипотека бойынша пайыздар халық үшін шыдамайды.
2022 жылы «бірегей» деген не?
Өкінішке орай, 2022 жылдың «ерекшелігі» адамдар бекітілген ипотекадан бас тартуда, дейді сарапшы.
Мысалы, адам ипотекаға мақұлданғанымен, ол нысаннан бас тартуға мәжбүр. Оның бір ғана себебі бар – Ұлттық банк көтерген базалық мөлшерлемені ескере отырып, несиелердің қымбаттауы. Клиентке ай сайынғы төлемді есептегенде, клиент оған ипотекадан гөрі жалда тұру тиімді екенін айтады. Бұрын олар басқаша дауласса да — ипотека қымбат болсын, бірақ сіз пәтерді жалдау үшін емес, өзіңіз төлейсіз. Өкінішке орай, қазір төлемдер осылайша, біз сөзбе-сөз материалдық әл-ауқат туралы айтып отырмыз, өйткені отбасында екі адам жұмыс істесе де, бұл баспананың қолжетімсіз құны.
«Өңірлердегі ипотеканың орташа төлемі бұрын 80-120 мың теңге болса, қазір 140 мыңнан 220 мың теңгеге дейін. Жалақысы жоғары ірі қалаларда жағдай жақсы, бірақ. халыққа төленетін төлемдер де жоғары. Ондағы жағдай сәл басқаша, ай сайынғы төлемнен екі есе жоғары – шамамен 300-350 мың теңге. Алматыда 3 бөлмелі пәтерлердің жалдау ақысы 500-600 мың теңгеге жетеді. Бұл жерде, әрине, пәтер жалдап өмір сүргеннен гөрі, өз ақшаңызды төлеген тиімдірек», — дейді еліміздің риэлторлар қауымдастығының басшысы.
Ал, өңірлердегі жалақы аз, орта есеппен 150-120 мың теңге. Бұл ретте Қазақстандағы орташа жалақы 237 мың теңгені құрап отыр. Облыс орталықтары мен шағын қалалар үшін баспана сатып алу қолжетімсіз қызығушылық болып табылады.
7-20-25 үлестік құрылыста бағдарлама бойынша бағаны халыққа қолжетімді етеді — сарапшы
Маманның айтуынша, субсидияланған ипотека бағаға қатты әсер етеді. Мысалы, «Бақыт отбасы» бағдарламасының қолжетімді бастапқы жарнасы және тиындық пайызы (2%), бірақ тұрғын үй бағасының қымбаттауы бәрінің пайдасын жеді. Тапшылық болмаған кезде баға тұрақталуы мүмкін, сату тұтынудың өсуіне сәйкес келеді. Ал мұндай баспана тапшылығымен ақша құйылып жатқанда баға көтеріле береді.
2023 жылға болжам жасай отырып, Александр Пак тұрғын үй бағасы міндетті түрде өсетінін, бірақ тек ағымдағы инфляция аясында ғана өсетінін атап өтті. 2008 жылғыдай ипотекалық несиенің дефолтқа ұшырауы елге қауіп төндірмейді. Бағаның өсуін тежеп, нарықты әйтеуір қолдау үшін несие беруге талаптарды күшейту керек. Егер улы несиелер өссе, оның салдары қызғылт болмайды.
«Бізде арзандатылған баспанаға ешқандай алғышарттар да, белгілер де жоқ.2023 жылы сату көлемі артып, нарық тұрақтанады және бағаның өсуі биылғы наурыздағыдай күрт емес, ағымдағы инфляция аясында болады деп ойлаймын. жылжымайтын мүлік нарығы аздап тіріл», — деді ол.
Дереккөз: inbusiness.kz
