Пәтерді сатып алу – жылжымайтын мүлікке қатысты барлық құжаттарды алдын ала зерделеуді талап ететін күрделі мәміле. Өйткені, мәміленің тазалығын тексермей-ақ, үй иесі атанып, сатып алушы осы пәтерге басқа өтініш берушілер бастаған сот процесінде батып қалу қаупі бар.
Және олардың көп болуы мүмкін:
- мемлекет, егер жекешелендіру заңсыз болса;
- делдал сатушыдан ақша алмаған әзірлеуші;
- басқа сатып алушылар, егер тұрғын үйді екі есе, үш есе сату фактісі анықталса;
- алаяқтық әрекеттерінің нәтижесінде меншік құқығынан айырылған пәтердің бұрынғы иелері.
Пәтерді тексеру
Пәтерді тазалыққа тексермес бұрын, оның қай нарыққа жататынына назар аудару керек – негізгі немесе қосалқы. Бұл әрекет бағытын анықтайды.
Негізгі үшін
1. Әзірлеушінің беделін зерттеңіз.
2. Құрылыс салушымен аффилиирленген компанияның жылжымайтын мүлікті сату құқығын тексеру.
3. Пәтерді құрылыс салушы да, сатушы да бір уақытта сатып жатқанын тексеріңіз.
4. Егер жаңа ғимаратты құрылыс салушыдан сатып алған заңды тұлға сатып жатса, құрылыс салушымен толық есеп айырысуды растайтын құжаттарды сұраңыз.
Жаңа әзірлеушілермен, сатушылармен немесе делдалдармен жұмыс істеуге тура келсе, әсіресе сақ болу керек. Ең үлкен тәуекел құрылыс аяқталмай тұрып пәтер алумен байланысты.
Қайта сату
1. Жекешелендірудің заңдылығын тексеру.
2. Бұрынғы мәмілелердің тарихын, оның ішінде заңдарды бұзу фактілеріне талдау жасаңыз.
3. Меншік құқығын берудің бүкіл тарихын зерттеу.
4. Тіркелген ауыртпалықтардың бар-жоғын анықтаңыз.
Ең жақсы нұсқа – соңғы 3 жылда пәтерге қатысты ешқандай әрекет жасалмаған кезде. Себебі, 3 жылдан кейін мәмілені жарамсыз деп тану мүмкін болмай қалады (заңмен бекітілген).
Пәтердің заңды тазалығын тексеру кезінде нені ескеру керек :
- соңғы 3 жылда меншік иесінің жиі ауысуы;
- сот ісі;
- жаңа сатушының жақында пәтерге қатысты кейбір әрекеттер жасалғанына қарамастан мәмілені тезірек аяқтауға деген ұмтылысы.
Пәтерді заңды тазалыққа қалай тексеру керектігін білу үшін сіз сауатты адам болуыңыз керек – алаяқтық схемаларды тани білу, құрылыс салушының, делдалдардың және жергілікті жылжымайтын мүлік нарығының беделі туралы ақпарат болуы керек. Сондықтан мәміленің тазалығын тексеруді мамандарға тапсырған дұрыс.
Сатып алу-сату шартын зерделеу
Келісім-шартты жасау формальды рәсім деп ойлау қате. Егер сіз оған немқұрайлы қарасаңыз және оның үстіне пәтерді тексермесеңіз, сіз айтарлықтай соманы артық төлей аласыз. Бұл іс жүзінде қалай көрінеді? Иә, өте қарапайым. Ұсынылған пәтер, нәтижесінде мүлдем басқа күйде сатылған кезде алаяқтықтың белгілі әдісі. Яғни, сатып алушыға бастапқыда джакузи, қымбат тұрмыстық техника және жиһазбен жабдықталған тұрғын үй көрсетіледі. Пәтердің тазалығы тексеріліп, мәміле жасалып, төлем жасалғаннан кейін адам оған көшеді. Бірақ сәнді жағдайдың орнына ол бос қорапты көреді. Пәтердің ақылы және нақты бағасы арасындағы айырмашылық 10-20% жетуі мүмкін.
Сотқа бару ештеңе бермейді, өйткені келісім-шартта тек пәтер көрсетіледі. Ауызша келісім-шарттар мен кепілдіктердің заңды күші жоқ екенін есте ұстаған жөн. Сондықтан, алданып қалмау үшін келісімшартта ең кішкентай нюанстарға дейін пәтердің толық жиынтығы көрсетілуі керек.
Дұрыс есептеу
Шартта төлем әдісін көрсететін тармақ болуы керек. Бұл мәселені заңгермен талқылаған дұрыс. Бірақ көптеген адамдар сату-сатып алу транзакциясының бұл бөлігі ең түсінікті және қарапайым екеніне сенімді. Келісімшартқа қол қойып, ақшаны сатушыға берсе жеткілікті. Дегенмен, бәрі қарапайым емес.
Бұл жағдайда алаяқтарды есептеу сатып алушының қаржылық және құқықтық сауатсыздығына негізделген. Соңғы рөлді абайсыздық пен ашкөздік атқармайды. Жалпы жағдай – сатушы салық салуды азайту үшін келісім-шартта пәтердің бағаланбаған құнын көрсетуді сұрайды. Ақшаны (нақты баға) алғаннан кейін ол мәмілеге наразылық білдіреді. Егер ол тоқтатылса, сатып алушы келісім-шартта көрсетілген соманы алады.
Мәмілеге қарсы дау айту үшін әртүрлі алаяқтық схемалар қолданылады. Мысалы, келісімшартқа қол қою алдында сатушы ішімдік ішіп, рульге отырып, жол полициясының «құрбаны» болады. Ол сараптамаға келіседі және мәміле жасалған күні алкогольдік масаң күйді растайтын құжаты бар. Содан кейін «жалған маскүнем» тамшуырдың астына түсіп, қағазға қол қою қалыпты жағдай. Ол өз қолын қояды, ақшаны алады, содан кейін транзакцияға қарсылық білдіреді. Себебі – қол қою кезінде не істеп жатқанын түсінбеді. Растау беріледі. Сот мәмілені бұзады және сатып алушыны ақшаны қайтаруға міндеттейді. Әрине, олар қайтарылады, бірақ келісім-шартта көрсетілген сома ғана.
Есеп айырысу процесін өте қауіпсіз ету үшін транзакцияны тіркегеннен кейін ақшаны аударған дұрыс. Көп жағдайда есеп айырысу келісім-шартқа қол қойылғаннан кейін жүзеге асады. Бірақ бұл тәуекел, өйткені тіркеу, сатып алушы әлі мүліктің иесі емес.
Ақша жұмсалған кезде
Егер мәмілені тіркеуден бас тартылса, сатушы ақшаны алған кезде жағдай туындайды, ал сатып алушы пәтердің иесі болмады. Егер ақша жұмсалса ше? Әрине, сіз сотқа жүгіне аласыз, ол сатушыны ақшаны қайтаруға міндеттейді. Дегенмен, оған қанша уақыт қажет? Бәлкім, өмір бойы… Сондықтан ақшаны мемлекеттік тіркеуден өткеннен кейін ғана аудару ұсынылады.
Кез келген форс-мажорлық жағдайдан қорғану үшін банк ұяшығы арқылы төлем жасаған дұрыс. Схема қарапайым – келісім-шартқа қол қойылғаннан кейін ақша ұяшыққа салынып, оның кілттері сатушыға беріледі. Бірақ ол оған жылжымайтын мүлікті мемлекеттік тіркеу рәсімі аяқталғаннан кейін ғана рұқсат алады. Камерадағы ақшаны куәгерлердің қатысуымен кепілге қою керек.
Кейбір жағдайларда сатушы алдын ала төлем сұрайды. Мұнда сізге керек аванс нені білдіретінін біліңіз – риэлторға сыйақы немесе депозит. Егер бұл сыйақы болса, мәміле сәтсіз болса да, ешкім сатып алушыға ақшаны қайтармайды. Аванстың депозит болғаны жақсы, оны аудару дұрыс ресімделуі керек.
Осылайша, пәтердің заңды тазалығын тексеру кезінде контрагенттің ақшаны аударуға қатысты ниетін зерттеу керек. Бұл процеске заңгер қатысуы керек. Келісім-шартты жасау кезінде ақшаны аудару орнын, мерзімін және куәгерлерін анықтау қажет. Кез келген түсініксіз схемалар, құжаттарда баспананың бағаланбаған бағасын көрсету туралы ұсыныстар немесе куәгерлердің қатысуымен ақша алуды қаламау сатып алушыны ескертуі керек. Ақшаны тете-а-тете аударғаннан кейін сатушы оларды алу фактісін жоққа шығаруы мүмкін екенін есте ұстаған жөн. Ал бұл көптеген жылдар бойы соттарда дауларға толы болды.
Шетелдік сатып алушылар
Пәтердің құжаттарын және сатушының өзін қалай тексеруге болатыны қазірдің өзінде белгілі болған сияқты. Біз сатып алушы туралы айтып отырған жоқпыз, өйткені ол чектің бастамашысы ретінде әрекет етеді. Дегенмен, шетелдік сатып алушымен болған жағдайда, оның мәмілелер жасау құқығын әлі де тексеру қажет. Мүмкін шетел азаматы Қазақстан аумағында заңсыз жүрген шығар (визасы, тұруға рұқсаты, уақытша тұруға рұқсаты және т.б. жоқ). Мұндай жағдайларда жылжымайтын мүлікті тіркеу мүмкін емес. Яғни, мәмілені дайындауға жұмсалған қаражат жоғалады.
Шетелдікке жылжымайтын мүлікті сатқан жағдайда назар аудару керек тағы бір нюанс – оның азаматтығы. Мысалы, үй сатып алушы – 20 жасқа толмаған шетелдік. Пәтерді тексеру аяқталды және қол қойылған мәміле сәтті аяқталды тіркелу. Дегенмен, тұрғын үй құқығына ену сәтінде сатып алушы азаматы болып табылатын елдің заңдары басталады. Кейбір штаттарда 21 жастан бастап мүлікті иеленуге рұқсат етілген. Сатып алынған шаршы метрлер ұтыс болып табылады.
Заңгерге жүгіну арқылы сіз мәміленің тазалығын тексеру кезінде мұндай нюанстар ескерілетініне сенімді бола аласыз. Тек жылжымайтын мүлікті сату туралы жасалған келісім-шарттың заңдылығы ғана болашақта проблемалардың болмауына кепілдік береді.
