Бүгінгі таңда жылжымайтын мүлік нарығының болашағы зор. Бағалардың тұрақтануы және әзірлеушілердің ұсыныстарының кеңеюі байқалады. Сонымен қатар, 2017 жылы қайталама тұрғын үй бағасы аз да болса төмендейді. Биыл қазақстандықтар баспананы қандай бағаға сатып ала алады және қандай ұсыныстар ең тиімді, деп хабарлады BNews.kz тілшісіне жылжымайтын мүлік сатып алушыларына арналған Homsters.kz онлайн сервисінің басқарушы серіктесі Мария Рен.
– Мария, Қазақстанның тұрғын үй нарығындағы қазіргі жағдай қандай?
– Білесіз бе, нарықтағы қиын жағдайға қарамастан, біз нарықты дамытудың жақсы болашағын көріп отырмыз дер едім. Әдетте мұндай сөздерді әркім бағаның көтерілу мүмкіндігі деп түсіндіреді. Бірақ мен баға туралы емес, нарықтағы қызықты тенденциялар, оны қайта құрылымдау және сатып алушылар үшін жаңа мүмкіндіктер туралы айтқым келеді. Девальвация мен шаршы метр бағасының өсуі тұрғын үйге сұраныстың күрт төмендеуіне әкелді. Қайталама нарықта бәрі, негізінен, қарапайым: мұнда бағалар төмендей береді. Бірақ жаңа ғимараттардың жағдайы әлдеқайда қызықты.
Әзірлеушілер сұраныстың төмендеуіне қымбат ұсынысты азайту арқылы жауап берді люкс тұрғын үй және арзанырақ эконом және жайлылық класындағы пәтерлер ұсынысының кеңеюі және тіпті шағын пәтерлердің пайда болуы. 16-20 метрлік пәтерде тұру мүмкіндігі біреуге ұнамауы мүмкін, бірақ мұндай нысандар сұранысқа ие, өйткені көптеген қазақстандықтар үшін бұл 4,5-5 миллион теңгеге жеке баспана алудың нақты мүмкіндігі. Екі-үш жыл бұрын мұндай ұсыныстарды тек қайталама нарықта және өте төмен сапамен табуға болатын еді, бірақ бүгінде мұндай пәтерді жақсы әрлеуде сатып алуға болады. Менің ойымша, алдағы бір-екі жылда біз мұндай ұсыныстарды көп көреміз.
– Бүгінгі таңда жылжымайтын мүлік нарығында қысқару бар ма?
– Иә, қайталама нарықта нақты ұсыныс бойынша нарықтың белгілі бір тарылуы байқалады және оны жасырын деп атауға болады. Екінші реттік тұрғын үйді сату туралы хабарландырулар саны азаймай отыр, бірақ соңғы екі жылда қолайлы жылжымайтын мүлік сатып алу қиындай түсті. Бұл, ең алдымен, сатушылардың жарнамаларындағы көтерілген бағаларға байланысты. Кейбір жағдайларда қолма-қол ақшасы бар тұрақты сатып алушы сатушыдан бастапқы бағадан 10-15% дейін жеңілдік жасай алады. Бірақ мұндай шынайы сатушыны таппас бұрын, ол орташа немесе орташа бағаны қойған, бірақ әлі де мәмілені жабуға дайын еместердің жарнамасынан өтуі керек.
Сұхбаттардың бірінде соңғы кездері тұрғын үй бағасы төмендей бастағанын айттыңыз. Ол немен байланысты?
– Мұнай бағасының құлдырауы теңгенің құнсыздануына, соның салдарынан халықтың нақты табысының қысқаруына әкеліп соқтырған екі жыл бұрынғы жағдайды біз әлі де «араластырып» жатырмыз. Жылжымайтын мүлік нарығы бұған теңгелік баламадағы бағаның автоматты түрде өсуімен және тиісінше тұрғын үйге сұраныстың төмендеуімен жауап берді. Халықтың құнсыздануы мен табысының төмендеуіне байланысты банктер несие бойынша дефолтқа тап болып, жаңа несиелер беру шарттарын қатайтты. Үкімет нарықты тұрақтандыруға, сыртқы факторларға тәуелділікті азайтуға, нарықтың долларлануын азайтуға бағытталған шараларды қабылдауда, бірақ бұл процесс жылдам емес.
– Бағаларды өткен жылдармен салыстырған кезде?
…Алайда, бағаның құлдырауы баяулауда. Сонымен, Астана мен Алматыда 2016 жылы қайталама нарықтың барлық сегменттерінде бағаның төмендеуі 14-15% деңгейінде болса, 2015 жылы 25% деңгейінде болды. Өңірлерде, атап айтқанда, Шымкент пен Қарағандыда 2016 жылы бағаның төмендеуі айтарлықтай болды – 25%-ға дейін, бұл облыстар мен астаналар арасындағы табыс деңгейінің үлкен алшақтығымен байланысты. Биылғы жылдың басынан бері ірі қалаларда да, өңірлерде де баға салыстырмалы түрде тұрақты болғанымен, әлі де төмендеу үрдісі байқалады.
– Пәтер құнының төмендеуіне байланысты біз сатып алушылар ағынын күтеміз бе, әлде қазірдің өзінде байқалады ма?
– Нарық қазірдің өзінде баяу қалпына келеді. Біз мұны қайталама нарықта да, бастапқы нарықта да көреміз. Бұл туралы ресми тұлғалар да айтады. Статистика комитетінің мәліметінше, 2016 жылы Қазақстанда жылжымайтын мүлікпен жасалған мәмілелердің саны 15 пайызға артып, бастапқы нарықтағы баға 4 пайызға ғана төмендеген. Қайталама нарықта баға орташа есеппен 15%-ға төмендегенін еске саламын.
– Тұрғын үй бағасының мұндай арзандауы соңғы рет қашан болды?
– Жылжымайтын мүлік нарығындағы қазіргі жағдайды Қазақстанға да ауыр тиген 2008 жылғы әлемдік қаржы дағдарысының салдарымен ғана салыстыруға болады. Одан кейін 2008-2009 жылдары Алматыда доллармен есептегенде баспананың құны екі есеге арзандады. Тұрғын үй бағасының ағымдағы деңгейін 2014 жылдың екінші жартыжылдығындағы баға деңгейімен салыстырсаңыз, бағаның төмендеу ретін көресіз.
– Бүгінгі таңда Алматы, Астана және облыстарда шаршы метрдің ең төменгі құны және ең қымбаты қандай? Ол неге байланысты?
– Тұрғын үйдің ең жоғары және ең төменгі бағасы, сондай-ақ әртүрлі қалалардағы пәтерлердің орташа құны туралы сұраққа біржақты жауап беру оңай емес. Пәтердің құны бірқатар факторларға байланысты – үй салынған жылы, оның орналасқан жері, инфрақұрылымы, үй мен пәтердің жағдайы және басқа да көптеген факторлар. Егер қайталама нарықтағы орташа бағаларды салыстыратын болсақ, онда екінші реттік тұрғын үйдегі «шаршы» орташа есеппен 330-350 мың тұратын Астана мен Алматы мен қалаға байланысты ең жоғары бағаға ие өңірлер арасында айқын айырмашылық бар. бағасы 1 шаршы метрлері 150-170-тен 200-220 мың теңгеге дейін. Жаңа тұрғын үй үшін сандарды беру оңайырақ, өйткені шаршы метрдің түпкілікті құнына әсер ететін факторлар азырақ. Мұнда баға 130-140 мың теңгеден басталып, аймақтарда 250-350 мың теңгеге жетсе, Астана мен Алматыда баға 1-1,1 миллионға жетеді. Пәтерлер премиум-класс 1 шаршы метрге 1,5-2 миллион теңге тарта алады. м.
Мүмкін болса, алдағы жылға тұрғын үй нарығының дамуы туралы болжамдарыңыз қандай? Бағаның төмендеуін немесе керісінше өсуін күтуге болады ма
– Қайталама нарықта бағаның төмендеуі жалғасады деп сеніммен айта аламын. Бірақ ол былтырғыдай байқалмайды – 2017 жылдың соңына дейін 7-10% аралығында. Оның үстіне қазір нарықтағыдан тез құнсызданып жатқан үлкен пәтерлер бұл құлдыраудың басым бөлігін қамтамасыз етеді деп күтеміз. Сонымен қатар, бағаның төмендеуінің баяулауы қосымша нарықты жандандырады және ондағы транзакциялар санын арттырады. Бірақ бастапқы баспана бағасы қазіргі деңгейде қалады. Біріншіден, құрылыс салушылар 2015 жылдан бері жылжымайтын мүлік бағасын төмендетуге мәжбүр болды. Өткен жылы девальвациядан кейін теңгедегі баға 20 пайызға дерлік өсті, ал долларда үштен біріне төмендеді. Ағымдағы жылы өзгеріс минималды болды және бастапқы нарықта бағаны төмендету үшін маржа дерлік жоқ, өйткені төменгі шек өзіндік құнмен шектеледі. құрылыс және әзірлеушілер шығындары.
