Астанада ипотекалық несиелеуде көптеген қиындықтар мен конвенциялар бар, олар несиеге пәтер сатып алғысы келетіндерді қызықтырады. Кез келген банктік құрылымға жүгінсек, клиент әртүрлі нюанстарға тап болады, олармен алдын ала танысу ұсынылады.
2016 жылғы дағдарыстың нәтижесі пәтерлерді несиелендіру бағдарламаларының тоқтатылуы және ипотека беру тәртібінің күрделенуі болды. Мұндай несие алу үшін клиентке қажет:
• белгілі бір құжаттарды жинау;
• ипотеканы беретін банкте қауіпсіздік тексеруінен өту;
• несие берушінің талаптарына сәйкес келетін мүлікті табу;
• ипотекалық пәтерді бағалауды жүргізу және сақтандыруды алу;
• шартта көзделген міндеттемелерге қол қою рәсімінен өту.
Астанада ипотекалық несиелеумен айналысатын банктердің шарттары
1. Ипотекалық несиені сатып алу үшін нысанды таңдау.
Пәтер, саяжай немесе коттедж ипотекасы банк талаптарына сәйкес келетін объект таңдалғаннан кейін қарастырылады. Бұл жағдайда сіз сатушымен келісуіңіз керек, сонда соңғысы барлық мәселелер шешілгенше күтеді. Клиент мұндай процедураның орындалуы туралы жалпы ақпаратты таңдалған банктің менеджерлерінен алады.
Көбінесе иелер сатып алушылардың банктегі құжаттармен бірге күту туралы өтініштерінен бас тартады. Бұл ретте Астанада тұрғын үй сатып алуға берілген ипотекалық несиелер шаршы метрді сатып алудың негізгі мүмкіндігіне айналады.
Егер сатушы туралы айтатын болсақ, онда қолма-қол есеп айырысу мен ипотекалық тіркеудегі айырмашылық тек төлемді алу уақытында және 2-3 аптаға жетеді. Тек қаражатты сатып алушы жеке өзі емес, банктің кассасы арқылы аударады. Кейбір сатушылар оны қаламайды күтіңіз және көрсетілген мерзімде «қолма-қол ақшасы бар» тағы бір өтініш беруші пайда болады деп ойлаңыз. Ал басқалары қаржылық құрылымдарға қатысты барлық операциялардан қорқады. Соңғысы аяқталған сатып алу үшін тиісті төлемге кепілдік береді.
2. Банктен рұқсат алу.
Астанада ипотекалық несиелендіру шарттарының бірі жылжымайтын мүліктің «жасы» болып табылады. Егер жеке ғимараттар туралы айтатын болсақ, онда үй 1960 жылдан «ескі» болмауы керек. Көпқабатты құрылыс үшін 1950 жыл шекара болып саналады. Кепіл объектілеріне жағдай жасалған. Оларға жеңіл материалдан жасалған, апатты немесе коммуникациялары жоқ ғимараттар кіре алмайды.
Несие берудің жеңілдік пайызын пайдалану құқығы 1975 жылы салынған жылжымайтын мүлікті сатып алатын клиенттерге беріледі.
3. Алғашқы жарнаға қаражат.
Ипотекамен пәтер сатып алу кезінде бастапқы жарнаның болуы міндетті элемент болып табылады. Риэлторлардың байқауы бойынша бекітілген соманың 10%-ы ең төменгі сома болып саналады. Егер клиенттің мұндай жарнаны енгізуге мүмкіндігі болмаса, онда сатып алушының кірісі мұқият тексеріледі.
2016 жылдан бастап банктердің көпшілігі депозиттік шотқа салудың бастапқы сомасын 30%-ға дейін арттырды.
4. Клиенттің төлем қабілеттілігін растау.
Банк талдаушылары сатып алушының ай сайын белгіленген төлем сомасын жасау мүмкіндігін тексеруі керек. Ережеге сәйкес, мұндай жарналар кірістің 50% шегінде қалуы керек. Ал егер клиенттің төлеуге қаражаты жеткіліксіз болса, онда банктерден ынтымақтастық үшін келесі шарттар келеді:
• ортақ қарыз алушыны – жұбайын (ги) немесе белгілі тұлғаны тарту;
• жанұяға түсетін қаражаттың жалпы ағынын есепке алу;
• әрбір отбасы мүшесінің қаржысын есептеу.
Бұл ретте клиенттің төлем қабілеттілігін анықтау мақсатында әрбір жағдай жеке қарастырылады.
Бірлескен қарыз алушы болмаған жағдайда банкке қосымша қамтамасыз етуді ұсыну ұсынылады. Бұл рөлде әртүрлі жылжымайтын мүлік немесе мүліктің басқа түрі қарастырылады. Банктің ипотекалық несиені кепілге алатын жағдайлары бар қосымша мүлік. Мұндай ұсыныстың шарты объектінің жоғары құны болады (пәтер немесе үйдің өзін бағалаудың 30% -дан).
5. Барлық қажетті құжаттарды жинау.
Ипотекаға өтініш беру үшін банк мамандары нақты құжаттар мен бланкілердің тізімін ұсынады. Әртүрлі қаржы институттарында бұл тізім әртүрлі болады. Бірақ жиі сұралатын тұрғын үй тарихы туралы анықтама және кадастрлық орталықтан.
Құжаттардың ең аз тізімінің бірі:
• жеке басын тексеру мақсатында берілген клиенттің жеке куәлігі немесе төлқұжаты;
• белгілі бір тұлғаның қажетті пәтерде немесе үйде тіркелгенін көрсететін мекенжай анықтамасы;
• неке/ажырасу туралы куәлік;
• расталған анықтама, онда сатып алушының 6 айдағы табысы көрсетілген – соңғы жұмыс орнында тапсырыс берілген;
• кепіл объектісіне құқық белгілейтін құжаттар;
• тәуелсіз бағалау туралы есеп.
6. Болашақ баспананың заңды тазалығын тексеру.
Астанада ипотеканы тіркеу үшін кадастрлық орталықтың анықтамасы міндетті құжат болып саналады. Мұндай құжатқа сәйкес, Қазақстан Республикасының жылжымайтын мүліктің бірыңғай тізіміне тұрғын үйді онлайн тіркеу тексеріледі. Ұсынылған құжаттарды штаттағы немесе қаржы институтымен ынтымақтасатын заңгерлер зерттейді. Сонымен қатар, сарапшылар мыналарды анықтайды:
1. тұрғын үй алуға үміткер үшінші тұлғалардың болуы мүмкін;
2. техникалық паспорттағы пәтердің жоспары мен сипаттамасының осы схемаға сәйкестігі;
3. егер қайта құру заңдастырылған болса, барлық жүк көтергіш құрылымдардың сапасы мен қауіпсіздігі.
Жылжымайтын мүлікке қатысты барлық тексерулерді банк мамандары жүргізеді.
7. Келісімшарттың барлық беттерін зерделеу.
Мамандардың мұндай ұсынысы – клиент құжаттармен жұмыс істеуге бірінші рет барады. Келісімшарттарда былай делінген:
1. заңды және міндетті ережелер;
2. төлемдер мен комиссиялардың нақты сомалары;
3. форс-мажорлық жағдайларға қатысты жағдайлар.
Сарапшылар өте шағын әріптермен мәтінге ерекше назар аударуға кеңес береді. Соңғысының көлеміне банктік құрылымдарда шектеулер жоқ. Бұл заңсыз транзакцияларды әдемі жасырып, алаяқтар пайдаланады. Кез келген қол қойылған құжат клиенттің «ойын өзгерту» құқығын жоққа шығарады.
8. Клиентке жеңілдіктерге кепілдік беретін хат.
Кадастрлық орталықтан мұндай кепілдік өтінімді қарау үшін банк қызметкерлеріне олардың 3-5-і қажет болады. Егер клиент өтінішті мақұлдаса, онда кепіл шартына қол қойылады. Әзірленген схемамен сатушы объектінің құнының сомасын алатынына сенімді болуы керек. Сондай-ақ соманы алу туралы өтініш жазылады.
9. Келісімшарттық міндеттемелерді жасау.
Кепілдік жазбаша құжатты алғаннан кейін тартылған нотариус сатып алу-сату бойынша шарттық міндеттемелерді жасайды. Маман бір тізілімге қол жеткізе алады және процедура одан да жылдамырақ. Бірыңғай тіркеу жүйесі республика бойынша талаптармен біріктіріліп, құжаттардың тазалығы туралы ақпарат береді. Дұрыс ресімделген қағаздарға электронды қолтаңба қойылады.
Әрі қарайғы әрекеттердің уақыты сатып алушының тиімділігіне байланысты. Банк барлық құжаттар реттелгенше күтуге келіседі. Келесі қадамдардың барлығын клиенттің өзі орындайды:
• депозиттік шот ашады;
• барлық құжаттарды нотариалды куәландырады;
• комиссиялық алымдарды төлейді.
Мұндай операциялар кешеніне бір күннен аз уақыт кетуі мүмкін. Содан кейін заңгерлер екі еселенген келісім-шарттар дайындайды.
10. Ипотекалық несие алу.
Кезең әрекеттің 2 қадамын қамтиды:
1. мүлікті тіркеуден бұрын кепілдік беру – бір күн күту керек;
2. тіркеу рәсімінен кейін кепілді беру – 5 күнге дейін созылады.
Ипотека сомасын төлеу кезінде клиенттер қандай шығындарға тап болады?
Сақтандыру қызметі. Орындалған кезде Астанада сатылатын пәтерлер ипотека бойынша сақтандыру факторы маңызды болып саналады. Сақтандыру жағдайы болған жағдайда банк маманы барлық мәселелермен айналысады. Клиент жаңа шаршы метрлерді немесе өтемақы сомасын беруге міндетті. Соңғысы банк құрылымдарының мұндай мәселелермен айналысуы үшін жеткілікті.
Комиссиялық алымдар. Бұл сомалар әрбір қаржы институты үшін жеке болып табылады. Келісімшарттар комиссиялық сомалар мен есептеулерді алып тастау мүмкін болмайтындай етіп жасалған. Бұл төлемдерге мыналар кіреді:
• жаңа депозит/несие шотын іске қосқан кезде төленетін комиссиялық сыйақы;
• несиені ашу кезінде;
• қолма-қол ақшаны алу үшін.
Сондықтан, шағын пайыздық мөлшерлеме комиссиялық алымдармен «қабатталуы» мүмкін, бұл одан да қымбатқа түседі.
Өтеу тәртібі
Мұндай келісім бойынша төлемдер айлар санына біркелкі бөлінеді. Төлем екі бөліктен тұрады.
1. Негізгі борыш – банктен алынатын сома.
2. Өтемақыға тұрақты төлем кіреді.
Астанадағы кез келген пәтерлер мен коттедждерді ипотека бойынша сату сараланған жолмен жүзеге асырылуы мүмкін. Жасалған төлем төлемдердің тең санына (күндер, айлар, тоқсандар) бөлінеді. Есептеудің өзі пайыздар қосылған негізгі соманың бір бөлігінен тұрады. Есептеу дененің балансында жасалады және әрбір төлем сайын азаяды.
Аннуитет әдісі бойынша төлеу бүкіл кезеңге бөлінген біркелкі белгіленген өтеу сомаларынан тұрады. Астанада осындай шарттармен берілген ипотека банк клиенттеріне көбірек ұнайды. Қарыз алушы төлемдер сомасын нақты біледі және оны есептей алады бюджет.
Ұзақ мерзімді несиелендіру үшін пәтерге берілген ипотека бойынша артық төлем мәселесі өзекті болып табылады. 10 жыл бойы көрсетілетін банк қызметі оңтайлы болып саналады. Бұл жағдайда артық төлем екі есеге артады.
