Егер сіз пәтер сатып алғыңыз келсе, онда белбеуіңізді қатайтуға тура келетініне дайын болыңыз — тұрғын үйдің құны айтарлықтай жоғары, ал егер сіз жылжымайтын мүліктің шаршы метрінің бағасын Қазақстандағы халықтың нақты кірістерімен салыстырсаңыз. оның орташа шарттары, онда сіз көп жылдар бойы үнемдеуге тура келеді. Бұл ипотека сияқты шешімнің жоғары танымалдылығын тудырады, біз осы материалда қарастырамыз.
Қазақстандағы ипотека динамикасы
Пәтерді ипотекаға алғыңыз келсе, сізге міндетті түрде көмек керек болады. Банктер ипотеканы қаншалықты жылдам берсе, соғұрлым бұл тұрғын үйдің шаршы метрінің құнына әсер етеді. Бұл ретте тенденция мынадай: жарамды банктік несиелері бар клиенттер болмаған кезде шаршы метрдің құны төмендейді.
Соңғы жылдары теңге бағамын тұрақсыз деп сипаттауға болады. Бұл көптеген несие мекемелерінің, банктердің несие беру шарттарын қатаң түрде қатайтуына ықпал етті. Мәселен, олардың көбі теңгемен ипотека беруге дайын емес, басқа банктер жоғарғы немесе бірінші қабаттан пәтер алуға ниетті азаматтарға несие беруден бас тартуда. Қалай болғанда да, азаматтық құқықтағы дискреция принципін ешкім жойған жоқ – бұл тараптардың өздері шарт бойынша құқықтар мен міндеттердің көлемін анықтау, ешкімнің екінші тарапты шартқа қол қоюға мәжбүрлеуге құқығы жоқ. Егер сізге бір банкте ипотека берілмесе, ол жерден қолайлы жағдай табуға тырысып, басқа банкке жүгінуіңізге болады.
Бір кездері Қазақстанның көптеген азаматтары банкротқа ұшырап, доллармен ипотека алып, теңге бағамының өзгеруін қаржылық әл-ауқатына қарай сезінген. Қазір ел үкіметі бұл азаматтарға қайта қаржыландыру бағдарламасы бойынша көмек көрсетуде. Мұндай тәжірибе туралы біле отырып, келісім жасамас бұрын міндеттемелерді орындамаудың барлық ықтимал салдарын есептеген дұрыс. Егер сізге ипотека қажет болса, қадамдық нұсқаулық көмектеседі.
Үй сатып алу процесі
Тұрғын үй іздеу
Сатып алынатын пәтер табылған кезде банкке хабарласқан дұрыс. Көптеген жағдайларда сатушы біраз күтуге дайын болады, өйткені сатып алушыны табу мәселесі де оған қиындық тудырады. Банк сізге пәтер табу туралы да пайдалы ақпарат бере алады.
Банктің кепілді қабылдауы
Банктердің өздері кепіл ретінде пайдаланылатын мүлікке әртүрлі талаптар қояды. Көбінесе мүліктің орналасқан жеріне, оны пайдалану мүмкіндігіне және т.б. қатысты талаптар қойылады. Кейде тіпті ғимараттың қабаттарының саны да рөл атқара алады. «Қазақстанның тұрғын үй құрылыс жинақ банкі» жылжымайтын мүлікті кепілге алудан бас тартады. SNIPs әрқашан ғимараттың шамамен стандартты қызмет ету мерзімін көрсетеді.
Көбінесе банктер оған назар аударады — сондықтан, егер ол белгіленген жұмыс мерзімінің 80% -нан асса, онда бұл нысан кепіл ретінде қабылданбайды. Астана мен Алматыдағы барлық банктер 1960 жылға дейін салынған үйлердегі пәтерлерді кепілге алудан бас тартады. жылдың. Бастапқыда кепілге мүлік ретінде қарастырылмайтын объектілердің тізімі бар:
— жағдайы нашар үйлер;
— инженерлік жүйелері мен коммуникациялары жоқ үйлер;
— арзан жеңіл құрылыс материалдарынан салынған үйлер.
Бұл ретте Қарағанды қаласында жағдай біршама басқаша болады. Несиелер мыналарға берілмейді:
- жатақханаларда тұру;
- 1970 жылға дейін салынған үйлер;
- «дәліз» типіндегі үйлер.
Жылжымайтын мүлік объектісі тұрғын үй болса, одан да мұқият зерттеледі. Кепілге қою жоспарланған үй жақсы жағдайда болуы керек, оның тозу дәрежесі 50 пайыздан аспауы керек, барлық коммуникациялар жақсы жағдайда болуы керек, панель, саман, ағаш үйлер мүлдем қарастырылмайды.
Пәтер табылған кезде сізден кез келген жағдайда талап етілетін ең аз депозит бар екеніне көз жеткізіңіз. Ипотеканың жаңа шарттары сізге үйдің жалпы құнының кемінде 10 пайызын төлеуді талап етеді. Мұның бәрі нақты ұсынысқа байланысты — кейбір жағдайларда төлем жоғары болуы мүмкін.
Сатып алушының төлем қабілеттілігін тексеру
Тұрақты кірістің болуын растаудың қажеті жоқ екеніне сенбеңіз. Сонымен қатар, мұндағы шарттар айтарлықтай қатаң: ай сайынғы ипотекалық төлемдер сіздің табысыңыздың жартысынан аспауы керек. Демек, ай сайын 50 000 теңге жарна төлеу талап етілсе, ай сайынғы табыс 100 000 теңгеден төмен болмауы керек.
Алайда банктер несие беруге мүдделі бола отырып, кейде жеңілдіктерге барады. Мысалы, егер жұбайының табысы жоғары болса, онда ол да ортақ қарыз алушы мәртебесімен осы келісімге қатысады. Ең бастысы, тараптардың табысы жеткілікті – бұл ипотекалық несиені беру кезінде анықтаушы фактор болады. Тіпті мүлікті кепілге қою кейде бастапқы жарна ретінде қарастырылады.
Құжаттар жинағы
Банктер өздерінің саясаттарына байланысты құжаттардың басқа тізімін талап етеді. Сонымен, кейбір жағдайларда коммуналдық төлемдер немесе мүлік салығы бойынша берешегінің жоқтығы туралы анықтамалар сұралуы мүмкін. Жылжымайтын мүлікті бағалау сертификаттары әрқашан дерлік қажет. Сонымен қатар, тұрғын үйдің кадастрлық және нарықтық құнын ажырату керек — кейде кадастрлық бағалаудың шындыққа ешқандай қатысы жоқ, әсіресе объектіде айтарлықтай жақсартулар болған жағдайда. Қажетті құжаттардың мысалы ретінде Еуразиялық банк деректерін келтіруге болады. Сонымен, өтініш берушіден талап етіледі:
— мекен-жай туралы ақпарат;
— өтініш берушінің төлқұжаты немесе жеке куәлігі;
— мүлік иесінің отбасы құрамы туралы құжат;
— өтініш берушінің соңғы алты айдағы табысын көрсететін құжат — оған анықтама кіреді жұмыс беруші қызметкерге беруге міндетті жалақы;
— мүлікке құқық белгілейтін құжаттар;
— лицензиясы бар тәуелсіз маман жасаған үйді бағалау құжаты.
Жылжымайтын мүліктің құқықтық тазалығы
Егер сіз ипотекаға нысан сатып алсаңыз, онда кем дегенде бір артықшылықты ажыратуға болады — сіз заңды тазалығын банк мамандары мұқият тексерген пәтер аласыз. Бұл сізге барлық мәліметтерді тексеру қиындықтарынан құтқарады.
Кепілдік құжаттары
Сатушы мұндай құжатты алуға мүдделі екені сөзсіз. Ол кадастрлық куәлікке шектеу қояды. Ақша түскен соң нотариус арқылы тиісті өтініш дайындайды. Кейіннен нотариуспен куәландырылған өтініш ХҚО-ға жіберіледі, ол белгіленген шектеуді алып тастайды. Банк мәмілені жасау кезінде көрсетілген қаражат сомасын аударғанын растайтын кепілдік хатты ұсынады.
Келісім жасау
Нотариуспен келісім-шарт жасаңыз, әсіресе бұл заңмен талап етіледі. ХҚО-да транзакцияны тіркеген кезде сізге тағы бес жұмыс күніне дейін күту қажет, нотариуспен онлайн шартты тіркеген кезде іс жүзінде күтудің қажеті жоқ.
Онлайн жүйе арқылы транзакцияны тіркеу
Бұл барлық нотариустарда болатын салыстырмалы түрде жаңа мүмкіндік. Олар GRRN жылжымайтын мүлік тізілімінің деректер базасымен біріктірілген ENIS нотариалдық жүйесін орнатты. Жиналған құжаттардың тізімі барлық талаптарға сәйкес келсе, олар тіркеушіге жіберіледі, ол кейіннен электрондық қолтаңбаны қояды.
Шарт жасалып, белгіленген тәртіпте тіркелгеннен кейін клиент шот ашып, комиссиялық қаражатты салуы керек.
Келісімшарттардағы қателіктер
Әрқашан мәміленің барлық шарттарын мұқият оқып шығыңыз. Шағын басып шығаруды елемеңіз. Оларда негізгі қолайсыздықтар жасырынуы мүмкін. Жарнамада жарияланғаннан күрт өзгеше болуы мүмкін жылдық тиімді мөлшерлеме қандай болатынын біліңіз. Банктен тиімді мөлшерлеме туралы ақпаратты тікелей сұраңыз.
Келісімшартты онлайн тіркеу кезінде несиені 10 күнге дейін күтуге тура келеді, келісімді тіркегеннен кейін 5 күн күту керек, ал тіркеуге дейін несие алу үшін 1 күн қажет.
Несиеге өтініш берген кездегі қосымша шығындар
Несие беру кезінде кепілді міндетті түрде сақтандыру қажет. Сақтандыру шартында сақтандыру ретінде бағалауға болатын барлық жағдайлар көрсетіледі. Орташа сақтандыру сыйлықақысы несие сомасының жылына шамамен 0,7 пайызын құрайды. Нәтижесінде сома ақшалай түрде нақты болуы мүмкін. Бұл жағдайда сақтандыру жарналарын төлеу ауыртпалығын өз мойнына алатын банктер құтқарылады.
Сондай-ақ банктер комиссиялардан бас тарта алмайды. Мұның бәрі олардың санына байланысты. Олар мыналарды қамтуы мүмкін:
— шот ашу үшін комиссия;
— несиені ұйымдастыру бойынша төлем;
— қолма-қол ақшаны алу үшін комиссия
Пайыздық мөлшерлеме бойынша тиімді болып көрінетін ұсыныс тапсаңыз, қуануға асықпаңыз. Оның төмен мөлшерін банктер құлдық комиссиялар есебінен оңай өтейді, сондықтан бәрін кешенді түрде зерттеу керек.
Төлемдердің түрлері
Әдетте, қарыз алушы айына бір рет төлем жасайды. Құрылымдық жағынан төлемді екі бөлікке бөлуге болады: банктің сыйақысы және қарыздың негізгі бөлігі. Төлемдердің екі түрі бар: сараланған және аннуитет.
Қарызды өтеудің сараланған әдісімен сіз сомаларды айына бір рет төлейсіз, ал қарыз тең бөліктерге бөлінеді. Банктің сыйақысы қарыздың қалған бөлігіне ғана алынады, сондықтан ай сайын ол азайып, азаяды.
Егер сіз аннуитеттік төлем түрін таңдаған болсаңыз, онда қарызды өтеу қажет болатын барлық айлар банктің сыйақысын қоса алғанда, бірдей сомаларды қамтиды. Жалпы сома қарызды төлеуді жоспарлаған айлар санына бөлінеді. Бұл сіздің міндеттемелеріңізді есептеу оңай деген мағынада ыңғайлы алда.
Ипотека бойынша пәтер сатып алғанда, барлық ұсыныстарды зерттеп, сатушымен белгіленген сомаға келісіңіз. Тұрғын үйге тіркеу куәлігін, коммуналдық төлемдер бойынша қарыздарын тексеру, төлеу әдісін анықтау. Шыдамды болыңыз және барынша мұқият болыңыз — бұл сіздің қаржылық қауіпсіздігіңіздің кілті.
