Пәтер сатып алумен айналысқандар бұл процесс мұқият және байсалды көзқарасты қажет ететінін біледі. Алдымен сіз әрекет жоспарын жасауыңыз керек, содан кейін әрбір тармақты мұқият қарастырыңыз. Пәтерді таңдағанда немесе құжат айналымы кезеңінде ешқандай ұсақ-түйек болмайды. Жетіспейтін ақпарат немесе қателер сатып алушыға қымбатқа түседі, соның ішінде мүліктің өзін жоғалту мүмкіндігі.
Сарапшылар 2017 жылы сатып алушылар үшін пәтерлердің құнын төмендету бойынша қолайлы үрдісті атап өтеді. Жағдай келесі жылдың басына болжануда және үш фактормен түсіндіріледі:
- халықтың табысының төмендеуі;
- ипотекалық несиелендіру құнының өсуі;
- жылжымайтын мүлік нарығында тамаша таңдау.
Сондықтан, ағымдағы кезеңде пәтерді сатып алу келесі тармақтарды ескере отырып, мүмкіндігінше пайдалы болады.
Жаңа тұрғын үй кешенінен пәтер сатып алу
1.Ортақ құрылысқа қауіпсіз қатысу.
2017 жылы жеңілдетілген тұрғын үймен қамтамасыз ету мемлекеттік бағдарламасы белсенді түрде көрсетілді. Өткен жылдан бері үкімет үлестік құрылыс процесін қамтамасыз ететін заңды бекітті. Ол үшін «Бәйтерек» ҰБХ базасында Кепілдік беру қоры құрылды. Акцияның мақсаты бір мезгілде құрылысқа қаражат жинау және үлескерлерге төлеген пәтерді алуға кепілдік беру болды.
2.Ипотека бойынша мемлекеттік субсидиялар – банк мөлшерлемелерін 10%-ға дейін төмендету.
Ипотекалық несиелендіруді және құрылыс қарқынын мемлекеттік деңгейде арттыру үшін жоғары пайыздық мөлшерлемелерді ішінара өтейтін қаражат бөлінді. Таңдалған пәтер құнының үштен бірін клиент банк шотына аударып қойған жағдайда субсидиялар 10 жылға жоспарланған. Астана мен Алматы қалаларының тұрғындарына 20 миллион теңгеден аспайтын субсидия беріледі. Басқа аймақтарда тұратын азаматтар 15 миллион субсидия алуға құқылы.
Ипотекалық несиелендіру тарихында жеңілдетілген пайызбен несие беретін танымал «Нұрлы жер» бағдарламасы да өз үлесін қосты. Қатысушыларға коммерциялық банктердегі төлемдерді коммерциялық банктердегі ұсыныстардан 30-40%-ға төмендететін ай сайынғы төлемдер ұсынылады. Маңызды шарт болып табылады қарыз алушының басқа жылжымайтын мүлікті иелену құқығына ешқандай шектеулер жоқ. Артықшылықтары мыналарды қамтиды:
- Қазақстан Республикасының барлық тұрғындарының «Нұрлы жер» бағдарламасына қатысу мүмкіндігі;
- қосымша шарттар жоқ;
- кезек жоқ.
Мемлекеттік бағдарлама бойынша ипотеканы (төмендетілген мөлшерлемемен) Банк ВТБ (Қазақстан), Сбербанк, Банк Центр Кредит, АТФ Банк ұсынады. Бағдарламаның әлеуетті қатысушылары: Қазақстанның тұрғын үй құрылыс жинақ банкі, Bank RBK, Цеснабанк, Нұрбанк, KASSA NOVA BANK. Қаржы институттары бағдарламаға қосылу және клиенттермен жұмыс істеуді бастау үшін ішкі процестерді автоматтандыру жоспарын әзірлеуде.
3.Банктік ұйымдар мен әзірлеушілер арасындағы белсенді ынтымақтастық.
«Нұрлы жер» бағдарламасы бойынша дайын пәтерлерді сатып алуға несие беру жоспарлануда. Ал әзірлеушілер мен банктер арасындағы серіктестік клиенттерге үлескерлер ретінде шаршы метрлерді сатып алуға мүмкіндік береді. Сондықтан болашақ үйдің іргетасын құю кезеңінде несие беруге рұқсат етіледі. Құрылыс компаниясының серіктес банкінен несие алған жағдайда сатып алушылар «ұзақ мерзімді құрылыстан» сақтандырылады.
Маңызды жайт! Салынып жатқан ғимараттағы пәтерлерді ипотека алу үшін кепіл ретінде пайдалануға болмайды. Сондықтан сатып алушылар банкке құны бойынша салыстырмалы басқа мүлікті ұсынуы керек. Сонымен қатар, үшінші тұлға кепіл объектісіне ие бола алады.
Екінші нарықта пәтер сатып алу
Құқықтық тазалықты тексеру бірінші кезең болып саналады, егер пәтер сатып алу «екінші кезекте» жоспарланса.
Қазақстан Республикасы Заңгерлер лигасының менеджері Ерлан Ерболатұлы қайталама нарыққа шыққысы келетіндерге жылжымайтын мүліктің өзін мұқият тексеру қажеттігін ескертеді:
- пәтерге немесе басқа нысанға меншік құқығын растайтын құжаттардың болуын тексеру;
- мазмұнын зерделеу, қолтаңбаларға, мерзімдерге, өлшемдерге назар аудару;
- кадастрлық құжаттарды қарау және көрсетілген жылжымайтын мүлікті тіркеу нөмірін тексеру;
- ықтимал ауыртпалықтардың немесе қарыздардың (коммуналдық, салық, мақсатты) болуын/жоқтығын нақтылау.
Түбіртектерді жеке тексеру үшін жеке уақытыңызды өткізіп, тұрғын үй-коммуналдық шаруашылық пен салық қызметіне баруыңыз қажет.
Пәтерді сатып алу кезінде 2017 жылы нотариалдық қызметтердің бағасы
2016 жылмен салыстырғанда тіркеу жарналары сатып алу/сату келісімдері , мены, жылжымайтын мүлікті сыйға тарту жоғарырақ. Бұл жағдай 2269 теңгені құраған АЕК-тің өсуімен байланысты. Нотариаттық қызмет құны 68070 теңгеге дейін болса, жұбайлар, ата-аналар, балалар, ағалар, апалар мен немерелер 2269 теңге алым төлеуі керек. Адвокаттың қызметі 4538 теңгені құрайды. Егер заңгерлік қызмет қымбатырақ болса, онда аталған санаттар мемлекеттік баж салығы үшін 11 345 теңге және адвокат үшін 4 538 теңге төлеуі тиіс. Туысқандары жоқ адамдар көбірек төлеуге мәжбүр болады.
Жылжымайтын мүлікті сатып алу кезінде салық салу
Пәтерді жеке мүлік ретінде сатып алғанда, сізге қажет болады салық төлеу мемлекет. Салық алынбайтын тұлғаларға мыналар жатады:
- КСРО және Социалистік Еңбек Ерлері;
- «Отан» және Даңқ ордендерінің иегерлері;
- Тиісті құжаты бар батыр аналар;
- Туыстарынан бөлек тұратын зейнеткерлер;
- Екінші дүниежүзілік соғысқа қатысушылар;
- Жетім және ата-анасының қамқорлығынсыз қалған балалар;
- Жылжымайтын мүлікті коммерциялық мақсатта пайдаланатын жеке кәсіпкерлердің жеке санаты.
Сатып алу салығын есептеу схемасы
Тұрғын үйдің шаршы метрінің құнын есептеу үшін олар мүлік орналасқан аймақты басшылыққа алады. Бұл мәселе мемлекеттік деңгейде реттеледі және өзіндік жіктемесі бар.
Жеке сатып алушылар үшін есептеу келесі схема бойынша жүзеге асырылады. Пәтер құны 2 миллион теңгеге дейін болса, мөлшерлеме 0,05 пайызды құрайды. 2 – 40 млн сомаға мөлшерлеме 1 мың теңгеге дейін және алынған соманың 0,08% өседі.
Пәтерге және басқа мүлікке салық төлеу ережелері
Жеке тұлғалардың жарнасы жылжымайтын мүлікті сатып алғаннан кейін келесі жылдың 1 шілдесіне дейін салынады. Төлем орналасқан объектінің мекенжайы бойынша жүргізіледі. Төлем мөлшері үйге, пәтерге, жер учаскесіне иелік ету мерзіміне байланысты.
Иелік еткен жылы бар меншік иелері үшін салық келесідей есептеледі:
- заңмен белгіленген салық 12-ге бөлінеді;
- квитанция объектіні иелену мерзіміне сәйкес келетін айлар санына көбейтіледі.
Меншік құқығының нақты басталу мерзімі осындай құқық пайда болған айдың бірінші күнімен, иелену ресми түрде өткен айдың бірінші күніне дейін айқындалады.
Мүлік ортақ меншік болса, сома әрбір бөліктің өлшеміне сәйкес есептеледі. Төлем объектінің орналасқан жері бойынша келесі жылдың 1 қазанына дейін жүргізіледі. Үлесіңізге меншік құқығын беру кезінде сізге нақты кезең үшін салық төлеу қажет болады. Сома мүлікті мемлекеттік тіркеу күніне дейін төленеді.
Пәтер құнының өсуіне де салық салынады.
Меншік иесі сатып алынған пәтерді жыл ішінде, тіпті «маймен» де қайта сатқанда, сіз құн өсімінің сомасына салық төлеуіңіз керек. Салық салу санатына мыналар жатады:
- бір жылдан аз уақыт иелігіндегі саяжайлар, гараждар, коммуналдық бөлмелер және үйлер;
- тұрғын үй, гараж салу немесе шаруашылық жүргізу үшін берілген, бір жылдан аз уақыт иелігіндегі жер учаскелері;
- алдыңғы тармақтарда көрсетілмеген учаскелер мен жылжымайтын мүлік түрлері.
Құнның өсуі – бұл объектінің сатып алу және сату бағасы арасындағы айырмашылық. Табысқа салынатын табыс салығының сомасы алынған пайданың 10% мөлшерінде есептеледі. Қазақстан Республикасының азаматы декларацияны тіркегеннен кейін 10 күн ішінде дербес есеп айырысуды жүргізеді және төлейді.
Салықты төлемеу әрбір мерзімі өткен күн үшін айыппұлмен қорқытады. Жалтарған жағдайда салық органы жауапкердің жеке мүлкінен өтемақы өндіруді талап етіп сот ісін қозғайды. Оған қоса атқарушы органдар да қатысады.
