Участие в долевом строительстве при застройке многоквартирного дома позволяет инвесторам, в качестве которых выступают физические лица — будущие собственники квартир, приобрести жилье на выгодных условиях. Однако предметы интересов инвесторов обычно слишком узкие — люди узнают, где будет находиться их жилье, какие сроки сдачи объекта, какова стоимость квадратного метра жилья. Между тем, стороны не обращают внимание на другие моменты, которые могут оказаться не менее важными, в том числе навязываемые услуги, гарантии для инвестора своевременной сдачи жилья, источники привлечения денежных средств и многое другое.
Дольщик и застройщик: противоречивые ситуации
Чтобы квартиры были пригодны к проживанию, необходимо потратить на них тысячи долларов. Причем это касается и работ по отделке — строительные материалы стоят немало денег, а дизайнерские решения обойдутся вам и подавно дороже. Акт приема передачи РК всегда предполагает принятие объекта — в этом документе вы всегда должны указать претензии, которые существуют на момент визуального ознакомления с объектом. Конечно, закон допускает ссылаться и на скрытые недостатки объекта, если они были выявлены пост-фактум.
Одна из дольщиц по имени Алла Иманкулова рассказала свой опыт приобретения квартиры в таком доме-новостройке. Она поведала, что пластиковые окна были установлены плохо, стены были кривыми, замок был сломан, а квартиры не открывались. Безусловно, в таких случаях следует отказываться принимать квартиру по акту приема-передачи — этот документ впоследствии будет играть важную роль при потенциальном возникновении конфликтов.
В некоторых случаях представители ЖСК фактически принуждают новых собственников подписывать документы под угрозой не выдачи ключей и доверчивые покупатели ставят свою подпись, впоследствии с трудом обосновывая суть своих претензий в судах. Однако представители жилищно-строительных кооперативов рассказывают, что на сегодняшний день практически невозможно быть уверенным в том, что дом будет без изъянов. Дома от застройщика могут иметь дефекты, которые впоследствии устраняются сотрудниками жилищно-строительного кооператива. Права дольщика четко регламентированы законом, поэтому надо пользоваться ими в полной мере для защиты своих интересов.
Обычно компания-застройщик создает еще одну организацию по эксплуатации дома, аффилированную себе же. Впоследствии эта компания подписывает акт с жильцами. Когда выясняется, что в квартирах есть дефекты, они устраняются за собственный же счет жильцов. добровольно оплачивающих взносы. Пока у застройщика есть собственный ЖСК, законом они могут захватывать нижние этажи для коммерческих помещений, используя их в своих интересах. Это происходит до тех пор, пока жильцы не решают взять ситуацию в свои руки. Следует отметить, что по российскому законодательству компании застройщику запрещено передавать дома компаниям, им же аффилированным. Между тем существует гарантийный срок в строительстве — не стоит опасаться обращаться в суд, если хотите обеспечить защиту своих прав, тем более, что эти сроки несколько дольше стандартных.
Договоры на долевое строительство и инвестирование средств
Кто такие дольщики — об этом говорится в «О долевом участии в жилищном строительстве в РК». Однако многие недобросовестные застройщики, пытаясь обойти неудобные нормы права, предпринимают попытки называть сделки с покупателями как-то иначе. Так, вместо договора об участии в долевом строительстве заключаются договоры инвестирования. Это развязывает руки застройщику — так как при заключении договора на инвестирование в строительство он может использовать средства покупателей. С другой стороны, по договорам об участии в долевом строительстве компания-застройщик не сможет пользоваться ими, так как деньги будут находиться в неприкосновенности на отдельном банковском счете. Юристы утверждают, что необходимо еще больше норм, гарантирующие права инвесторов, так как в договоре между застройщиком и управляющей компанией в меньшей степени учитываются права клиентов.
Любопытно, что некоторые застройщики требуют от жильцов квартир оплачивать коммунальные услуги заранее, за несколько месяцев наперед. Однако если посчитать суммарно, сколько этот будет стоить, в итоге набегает довольно ощутимая сумма. Так, сюда можно отнести водоснабжение, газ, канализацию, тепло, уборку мусора и многое другое. Порой сумма доходит до 150 000 тенге за месяц наперед. Даже если вы оплатили эти суммы, акт приема передачи квартиры в новостройке это должен отражать.
С другой стороны в акте приема передачи документов РК содержатся должны содержаться только аспекты, касающиеся технического состояния квартиры, ведь впоследствии вы будете ссылаться на свои замечания при приеме жилья, изложенные в этом документе.
Какие документы должен предоставить застройщик: как не дать себя обмануть
В соответствии с документацией должна быть определена точная доля дольщика, что и необходимо отразить в кадастровых документах. Как только будет получено разрешение на ввод сооружения в эксплуатацию, эта доля должна быть передана на праве собственности собственнику.
В заключенном договоре укажите сумму, которая подлежит внесению дольщиком на депозит банковского счета застройщика. Оплата средств — важное условие для дальнейшей передачи недвижимости в собственность покупателя-дольщика. В договоре также необходимо отразить гарантийные сроки на квартиру — это позволит вам уверенно ею пользоваться без опасений того, что спустя какое-то время придется исправлять дефекты и недостатки, допущенные застройщиком.
В договоре обязательно указывайте окончательные сроки сдачи в эксплуатацию дома. Очень часто застройщики, пользуясь невнимательностью дольщиков, и вовсе не указывают каких-либо дат или хотя бы точного месяца. В этих условиях мы не можем говорить о том, что допущена просрочка сдачи недвижимости в эксплуатацию. Также вы должны получить проектную документацию, удостоверившись, что она соответствует условиям договора, который вы заключаете.
В договоре отражаются порядок внесения оплаты, банки, в которые можно вносить деньги, а также порядок передачи объекта дольщику. Укажите и неустойку за несвоевременное исполнение обязательств — смысл в установке точных сроков сдачи недвижимости теряется, если за нарушение диспозиции не следует никаких санкций.
Перед заселением и приемкой жилья вам понадобится не только акт приема передачи квартиры от застройщика, но и соответствующий акт от приемочной комиссии. При его наличии, в случае выявления впоследствии каких-либо дефектов, вы будете дополнительно защищены. Ведь ответственность будет нести не только компания, занимавшаяся строительством объекта, но и эта комиссия, выдавшая вам такой акт и подтвердившая нормальное состояние жилья. Все дефекты должны устраняться в пределах гарантийного срока обслуживания жилья.
Жильцы всегда могут организовать свою жилищно-управляющую организацию, отказавшись от той, которая предлагается им застройщиком. Это же правило распространяется на случаи, когда жильцам предлагают какие-либо дополнительные услуги.
