Закон допускает разные формы отчуждения недвижимости. Среди них купля-продажа, передача в рамках завещания или дарения, возможна мена или заключение сделки ренты. Форм передачи помещений и строений множество — главное, чтобы все они были совершены в соответствии с законом.
Формы наследования
Законодательство Казахстана схоже с законами многих стран, устанавливающих наследство в форме завещания или законного права. Чтобы понять, как оформить завещание на квартиру, следует обратиться к нотариусу — его участие и регистрация сделки обязательно под угрозой недействительности сделки. Определена точная последовательность завещания по закону:
— родители, супруг и дети;
— дедушки с бабушками, а также братья с сестрами;
— дяди и тети;
— прабабушки и прадедушки.
Когда отсутствуют лица, которым можно передать имущество, оно становится выморочным — то есть переходящим к государству, но на практике такая ситуация практически представляется нереальной. Лицо, составляющее завещание на дом или иное имущество, вполне может изменить эту предусмотренную законом очередность. Для этого ему необходимо отразить в завещании свою волю и закрепить документ нотариально.
Завещание — это единственная форма, в соответствии с которой вы можете произвести отчуждение недвижимости после смерти. Его можно составить как самостоятельно, так и с помощью нотариуса, который будет составлять документ со слов завещателя. Дееспособность завещателя — важное условие действительности документа. После его составления необходимо подписать завещание. 1039 статья ГК Казахстана устанавливает приоритетное право наследников по завещание относительно наследников по закону.
Из смысла нормы вытекает, что допускается наследование по закону лишь в случаях, когда нет наследников по предварительно оформленному завещанию или документом определяется судьба не всего имущества.
Примечательно, что завещатель не ограничивается в правомочиях относительно имущества, которое он завещал, сохраняя право на его отчуждение. Ведь собственником лица, указанные в завещании, станут только после смерти лица-завещателя. Для переоформления дома после смерти путем составления к завещанию нанесите визит в нотариальную контору или вызовите нотариуса к себе, при этом предоставьте ему правоустанавливающие на недвижимость документы и личные акты лиц — как завещателя, так и лиц, которым будет завещано имущество. Если вы хотите распределить имущество между разными лицами — обязательно укажите конкретику в документах.
Закон защищает лиц, находящихся в нетрудоспособным состоянии. Также обязательная доля принадлежит и несовершеннолетним детям. Гарантируются права нетрудоспособных родителей и супругов завещателя.
В течение шести месяцев с момента открытия наследства следует предпринять действия по принятию наследства или отказу от него. Речь не идет об обязательном ожидании шести месяцев для подачи заявления нотариуса, а о временном периоде, в течение которого можно переоформить квартиру на жену или другого человека, указанного в завещании.
Передача в рамках дарения
Несмотря на то, что многие используют термин «дарственная», корректнее будет называть сделку договором дарения. У соглашения есть свои разновидности, в том числе договор дарения с пожизненным содержанием. 506 статья ГК Казахстана устанавливает точную дефиницию данного вида обязательств, который является односторонним. Сторона не только может передавать в рамках дарения конкретное имущество, но и права требования, даже к самому себе. Однако подробнее мы все же остановимся на том, как лучше переоформить квартиру или другое недвижимое имущество в рамках договора дарения.
Специфика сделки дарения состоит в одностороннем характере возникновения обязательств. То есть, заключая этот договор, вы заранее стремитесь к передаче имущества второй стороне без условия получить какие-то выгоды или блага взамен, отдавая его насовсем. Человек сразу станет собственником имущества после регистрации сделки в ЦОНе. Помнить необходимо о том, что одаряемый, как именуют вторую сторону по договору, после ее заключения сможет самостоятельно распорядиться квартирой, домом или земельным участком по своему усмотрению, в том числе сразу после заключения договора дарения продать его кому-либо. Заключая договор дарения, правильно оцените возможные юридические последствия вступления в силу соглашения по передаче прав собственности на квартиру.
В рамках дарения сделки также оформляются у нотариуса — этот договор должен подписываться обеими сторонами. Приготовившись нанести визит к нотариуса, заранее подготовьте следующий перечень документов:
— личные документы участников сделки;
— техпаспорт на дом/квартиру;
— кадастровый документ об обременениях на недвижимость;
— документы правоустанавливающего характера.
Переписать квартиру удастся сразу же после предоставления указанных выше документов и завершения всех формальных процедур. По общим правилам, если вы получили имущество в период состояния в брачно-семейных отношениях, то режим совместной собственности будет распространяться и на супруга — тогда и он (или она) должен будет участвовать в сделке дарения. Допускается также возможность отказа от брака — но для этого законом выделен промежуток времени между передачей имущества в собственность и моментом, как одаряемое лицо было проинформировано о дарении. Если окажется, что объект недвижимости находится в сособственности, то для его отчуждения вам понадобиться заручиться согласием всех супругов, являющихся сособственниками. Согласие может быть выражено в этом случае только в письменной строгой форме.
Закон ограничивает возможность осуществления дарения от имени некоторых лиц. К ним относятся:
— несовершеннолетние;
— недееспособные;
— лица, находящиеся на лечении и некоторые другие категории.
Другими словами, если вы являетесь опекуном недееспособного лица, то подарить что-либо из его имущества и от его имени не получится. Чтобы понять, как переоформить земельный участок на родственника на более приемлемых для вас условиях, изучите всю специфику вопроса, проконсультируйтесь лучше всего с юристом, который порекомендует идеальную схему передачи имущества.
Передача имущества в рамках иждивения
Формой пожизненной ренты принято считают договор пожизненного содержания человека с иждивением. Рентой не ограничиваются лица, которые могут участвовать в этой сделке, при этом правоотношения в данной сфере весьма детально регламентируются казахстанским Гражданским кодексом. Суть договора сводится к тому, что одна сторона (плательщик ренты) получает недвижимое имущество, при этом берет на себя обязательства по выплате до конца жизни второй стороны осуществлять ежемесячные выплаты, направленные на его содержание или содержание третьего лица. Момент передачи прав на объект определен — это происходит в момент подписания договора, но при этом стороны могут условиться, что получатель ренты будет проживать там же до конца жизни — этот пункт опционален и определяется волей сторон. Заключив этот вид договора, вам не придется размышлять над тем, как переоформить квартиру после смерти владельца, ведь квартира уже будет вашей. Прописывайте максимум деталей в этой сделке, ведь впоследствии их даже частичное неисполнение может стать основанием для расторжения соглашения.
Рента в сопоставлении с дарением
Если человек выбрал одного из своих детей, которому хочет передать имущество, то лучше остановить выбор на договоре дарения или ренты. Ведь при составлении завещания условно блудный сын может рассчитывать на обязательную долю. При заключении договора ренты человек просто обязан будет ухаживать и выплачивать содержание лицу, которое передает ему недвижимое имущество — в данном контексте права получателя ренты будут защищены более надежно.
Особенности завещательного отказа
1057 статья ГК детально регламентирует эти отношения. В частности, указывается, что на наследника (в рамках завещания), становящегося собственником объекта недвижимости, законом и волей завещателя может быть наложено дополнительное обязательство предоставления третьему лицу правомочия на пожизненное пользование как в целом строением или выделенной его частью. Даже если будет впоследствии оформлена передача права собственности, то указанное лицо будет продолжать сохранять права на эксплуатацию и пользование помещением. Поэтому, если вы еще решаете, как переоформить недвижимость, рассмотрите этот способ.
Отказополучатель не сможет каким-либо образом передать его эксклюзивное правое третьим лицам. Оно является безусловным и пожизненным. Без проблем оформляйте завещание на близких людей без опасения на то, что определенный человек не сможет там проживать, хотя вы бы этого хотели. Для всех деталей этого вида сделки лучше проконсультироваться с юристом. Абсолютно все возможные ситуации и перипетии предусмотреть невозможно. По этой причине следует узнать обо всех особенностях вашей ситуации, а также учесть пожелания всех заинтересованных сторон. Профессиональный юрист сможет дать совет, основываясь на вариантах оптимального решения проблемы и защитит вас в будущем.
