Предыдущие финансовые кризисы продемонстрировали: когда экономический рост спадает, на рынке тут же падают цены на недвижимость. Во время и после кризиса 2008-2009 гг. тенговая стоимость жилья снижалась в течение нескольких лет, в общей сложности упав более чем на 30%. Цена в долларовом выражении уменьшилась почти на 50%. А что будет в 2016 г.?
Исходя из этих цифр, в следующем году можно прогнозировать падение цен на 15-20% в течение года, но это – очень осторожный прогноз. Учитывая рекордное падение национальной валюты, «спуск» долларовых цен может быть и значительно большим – порядка 45% до конца 2016 года.
Цифры в разных прогнозах отличаются довольно сильно, и, пожалуй, самым взвешенным является мнение Нины Лукьяненко, вице-президента Казахстанской ассоциации риелторов: поскольку ни один банкир сейчас не может спрогнозировать курс национальной валюты в будущем году, говорить о степени падения цен в долларовом эквиваленте – то же, что гадать на кофейной гуще. Неоспоримо лишь то, что они будут падать, как и всегда в период кризиса.
Новостройки vs. Вторичное жилье
При этом изменяется ситуация с востребованностью жилья на первичном и вторичном рынках. Постепенно продавцы вторички оказываются во все менее выгодном положении. Застройщики и банки пытаются подстроиться под ситуацию, замораживают кредитный курс тенге, предлагают покупателям первички скидки и подарки.
В то же время продавцы недвижимости на вторичном рынке в растерянности и не понимают, что им делать с ценами на квартиры, которые традиционно устанавливаются в долларах. В итоге приобретение жилья на первичном рынке оказывается все более выгодным в сравнении с квартирами на вторичке. С другой стороны, в кризис возрастают риски застройщиков, и покупатели это понимают.
Складывается ситуация, в которой есть и спрос, и предложение, но и продавцы, и покупатели, и посредники проявляют нерешительность, не понимая, как они должны действовать и как может измениться ситуация на рынке в будущем.
Экспертные прогнозы
Экспертные прогнозы однозначны: в долларовом эквиваленте цена будет падать. Некоторые эксперты, к примеру Ерлан Абил, завкафедрой Академии госуправления, называют это «коррекцией», намекая на незначительный спад.
Обозначается и вероятность заморозки рынка к середине 2016 года – такое мнение прозвучало на заседании экспертного клуба «Казахстан 2050». Но тут многое будет зависеть от линии поведения банков и крупнейших застройщиков, которые задают тенденции для других участников рынка недвижимости.
В любом случае даже существенное долларовое удешевление квартир не сказывается положительно на поведении покупателя. С учетом серьезного падения курса тенге цена все равно оказывается выше прежней, а доходы населения, выраженные в тенге, только падают. Здесь в выигрыше отчасти остаются продавцы, которые устанавливают цену на недвижимость в тенге, но таких пока немного.
Жизнь застройщиков
Повлияет кризисная ситуация и на застройщиков. Если за 2015 год в Астане сдали в эксплуатацию свыше 150 тысяч м2 жилья, а в Алматы – почти 100, то в 2016 г. застройщикам придется либо снижать цену, либо замораживать проекты. Впрочем, у крупных казахстанских игроков уже есть опыт действий в таких ситуациях: при девальвации в 2014 г. они предлагали жилье в своих новостройках в рассрочку и по старому курсу, т. е. по более низкой цене, в результате чего увеличили количество продаж более чем в два раза.
Наименее конкурентоспособными в 2016 году снова окажутся владельцы жилья на вторичном рынке. У этой категории продавцов нет достаточного количества инструментов и возможностей, чтобы проявить гибкость в кризисной ситуации и подстроиться под нужды покупателей.
Homsters.kz рекомендует:
- ЖК Альтаир — элитный 7-этажный жилой комплекс в Астане, где для покупки доступны трех-, пяти- и шестикомнатные квартиры площадью от 200 кв.м. и больше. По-настоящему роскошный столичный комплекс.
- ЖК Алма — новостройка бизнес-класса в Алматы. Помимо стандартных планировок, здесь можно приобрести квартиру в дуплексе: квартиры с общим входом, но отдельной жилой площадью.
- ЖК Жетыген — 10-этажная новостройка бизнес-класса в Астане. Все планировки продуманы так, чтобы жильцы в процессе ремонта могли максимально задействовать все пространство квартир.
