Сколько стоит квадратный метр жилья на вторичном рынке Казахстана? Простой, казалось бы, вопрос. Но ответ на него обескураживает — реальную стоимость квартир в Казахстане не знает никто. К таким выводам «Радиоточка» пришла после бесед с участниками рынка недвижимости.
Нынешний кризис, признанный уже на официальном уровне, все больше людей считают периодом для сохранения капитала. Помимо валюты и драгоценных металлов общепризнанным инструментом являются объекты недвижимости. И вот нас даже убеждают, что это то самое время для вложений в недвижимость. И нас убеждают даже в том, что мы так и делаем, вкладываем в недвижимость. Так, например, в марте прошлого года тогда ещепредседатель правления «Казкома» Нина Жусупова заявляла, что банк выполнил полугодовой план по продаже объектов недвижимости.
«Весь отложенный спрос на квартиры в течение февраля был реализован. В 2013 году мы продали жилой недвижимости, возведенной нашими партнерами, почти на 230 млн. долларов. При этом только за февраль 2014 года только в Алматы и в Астане было продано квартир почти на 50 миллионов долларов. Если рассматривать структуру спроса на рынке недвижимости, то спросом пользовались недорогие квартиры с небольшой площадью. Именно поэтому мы воспринимаем тот активный спрос в феврале как инвестиционное решение, которое было принято покупателями», — отметила Нина Жусупова.
Но по каким ценам эти самые инвесторы вкладывали в недвижимость полтора года назад? Об этом банкир Жусупова умолчала. Хотя было бы интересно посмотреть — какой ценой за квадратный метр оперировал «Казком» и сравнить с ценой квадратного метра в газетах и отчетах. Есть опасения, что тут две большие разницы.
Эти подозрения подтвердили иностранные эксперты. Например, руководитель инноваций онлайн-площадки для продажи недвижимости Homsters.kz Дмитрий Александров. Создатели украинской интернет-платформы заинтересовались Казахстаном после того, как выяснили, что система продажи жилья в Казахстане до сих пор незрелая, а значит, есть поле для деятельности.
«На рынке Казахстана много некачественных предложений по продаже недвижимости. Во-первых, сайты любят подавать фейковые предложения, чтобы показать посещаемость и привлекать больше объявлений. Во-вторых, риэлторы в течение полугода размещают одни и те же объявления на ресурсах и в газетах для того, чтобы сформировать некий ценовой ценз. Эти выводы мы сделали, побеседовав с Ассоциацией риэлторов Казахстана, протестировав продавцов: брокеров, владельцев недвижимости», — рассказал Дмитрий Александров.
И вот это уже похоже на правду: цена на недвижимость в Казахстане — дутая риэлторами. И вот этот ком вранья о ценах на жилье обрастает слоем отчетов, прогнозов и даже вполне официальной статистики. Как? А просто.
Так, компания Scot Holland CBRE регулярно составляет аналитический отчет о рынке недвижимости в Казахстане. В том числе и по вторичному рынку жилья. С тем, что в ценообразовании на жилье царит хаос согласен и директор департамента стратегического консалтинга и оценки Петер Горанов.
«На вторичном рынке, где жилье продают не застройщики, а физические лица, цены по-прежнему выставляются в долларах, то есть по 2 тысячи долларов», — рассказал Горанов. И при этом добавил: эта цифра очень условная. И взята оттуда же — из объявлений риэлторов.
Получается, что клиенты г-на Горанова получают весьма приблизительную информацию о состоянии вторичного рынка недвижимости Казахстана. Удивительно, что эти факты никого не удивляют в Объединенной ассоциации риэлторов Казахстана. С тем, что ценообразование на жилье в Казахстане непрозрачно согласна вице-президент Нина Лукьяненко. Если в нечестной работе интернет-сайты с объявлениями о продаже недвижимости она не уличала, то методы работы некоторых псевдоколлег ей известны.
«Многие, условно говоря псевдориэлторы, часто используют те самые фейковые объявления об объектах недвижимости, которые между собой мы называем их «утками». Если проанализировать число объявлений о продаже, поданных некоторыми агентствами, специалистами, бывает, что в ней работает десять сотрудников, а число поданных им объявлений на сайте «Крыша» составляет более одной-двух тысячи. Понятно, что этих объектов либо в природе не существует, либо информация по ним не актуальна», — рассказала она.
Во-первых, делается это для того, чтобы компания была в зоне видимости для потенциальных покупателей — компания находится в первых рядах, если у них большое количество объявлений. Во-вторых, количество сделок на рынке сейчас не такое большое, поэтому нечестные методы работы становятся частью борьбы за покупателя.
И, наконец, ералаш с ценами на недвижимость в Казахстане не обходится без участия государства. Официальные данные о ценах на жилье и динамике на рынке недвижимости в стране предоставляет комитет по статистике Миннацэкономики РК. В своих отчетах он ежемесячно публикует результаты общегосударственного статистического наблюдения за ценами на рынке жилья в областных центрах, Астане, Алматы, Жезказгане и Семее. Помимо информации, собираемой самим комитетом, госстат использует данные организаций, совершающих операции с недвижимостью, строительных компаний, а также объявления о продаже и аренде жилья.
«Регистрируются цены предложений со специально подобранными характеристиками (общая площадь, месторасположение, количество комнат, этаж, материал стен дома, класс жилья, отделка) неизменными в течение исследуемого периода. По результатам исследования формируются средние цены и индексы цены продажи нового жилья, перепродажи благоустроенного, неблагоустроенного и элитного жилья, аренды благоустроенного и неблагоустроенного жилья», — говорится в ответе комитета по статистике на запрос «Радиоточки».
По факту данные о вторичном рынке недвижимости берутся оттуда же, куда их положили риэлторы — из фейковых газетных объявлений. Пресс-служба Госстата об этом написала коротко: «Между статистическими данными комитета о ценах на жилье и информацией, предоставляемой указанными источниками, может быть разница». То есть, о реальной цене квадратного метра жилья государство тоже ничего не знает.
Более того, и знать не хочет, ибо цены сделок купли-продажи вторичной недвижимости нигде в Казахстане не регистрируются. Это остается тайной между продавцом и покупателем. Так сколько же на самом деле стоит квадратный метр жилья в Казахстане? Вопрос хотя и актуальный, но все же риторический.
