Қазақстанның жылжымайтын мүлік нарығы жандана бастады. Бағаның құлдырауы жалғасуда, бірақ егер бұрын бұл нарық қатысушыларының белсенділігін тежесе, қазір бұл тұрғын үй мәмілелерінің өсуіне себеп болып отыр.
Мамандардың айтуынша, макроэкономикалық жағдай өзгермесе, бұл үрдіс келесі жылы да жалғасады. Homsters.kz жылжымайтын мүлік сатып алушыларына арналған халықаралық онлайн қызметінің жетекшісі Олеся Мельникова Forbes.kz сайтына биылғы жыл нарық үшін қандай болғаны туралы толығырақ айтып берді.
Экономикалық даму министрлігі Статистика комитетінің мәліметі бойынша 2016 жылғы қаңтар-қарашада бастапқы және қайталама тұрғын үйді сатып алу-сату мәмілелерінің саны өткен жылмен салыстырғанда 14%-ға дерлік өсті (2015 жылғы қаңтар-қарашадағы 150,7 мың осындай мәміленің орнына 171 582). ).
Мәмілелердің оң динамикасы нарықтың біршама жандануымен байланысты, ол төмендеу фонында орын алады. екінші үй бағасы . Теңгедегі «екінші реттік» шаршы метрлердің құны іс жүзінде девальвацияға дейінгі деңгейге дейін төмендеді, бұл сатып алушыларды сатып алуға ынталандырады. Үкіметтің жылжымайтын мүлік нарығын долларсыздандыру бойынша айтарлықтай сәтті әрекеттеріне қарамастан, көптеген қазақстандықтар әлі де шетел валютасымен пәтер сатып алу үшін ақша жинап жүр.
Үй бағасының төмендеуі баяулады
Бір жыл ішінде баға құбылмалы болды: мысалы, ақпан айында тұрғын үйге шетел валютасындағы баға белгілеріне тыйым салу күшіне енген кезде олар аздап өсті, бірақ тұтастай алғанда қайталама нарықта тұрғын үй бағасының төмендеуінің жалпы үрдісі басым болды. Дегенмен, ағымдағы жылдағы пәтер құнының динамикасын 2015 жылмен салыстыратын болсақ, ірі қалалардағы тұрғын үй бағасының төмендеу қарқыны екі есеге бәсеңдеген. Осылайша, өткен жылы доллармен есептегенде баға үштен біріне, ал биылғы жылы небәрі 15-16%-ға арзандады. Бұл ретте теңгедегі бағалар іс жүзінде 2015 жылдың бірінші жартыжылдығындағы деңгейге дейін төмендеді.
Алматы мен Астанада (осы қалалар барлық аяқталған сату операцияларының шамамен төрттен бірін құрайды) жыл басынан бері қайталама нарықта бағаның құлдырауы шамамен 15%-ды құрады, ал кейбір өңірлерде ол 20-30%-ға жетті. Мәселен, деректерге сүйенсек, Шымкент пен Қарағандыда Homsters.kz сайтындағы қайталама нарық хабарландыруларының базасы, бағалар орта есеппен 24%-ға төмендеді. Бұл айырмашылық жылжымайтын мүлікке сұранысқа тікелей және оның бағасына жанама әсер ететін ірі қалалар мен аймақтардағы табыс деңгейінің және оның динамикасының жалғасып келе жатқан алшақтығымен байланысты.
Алғашқы нарықта бағаның құлдырауы соншалықты байқалмады. Жалпы, биылғы 11 айда елімізде жаңа баспананың құны 3,3 пайызға (шаршы метрі 257,6-дан 248,2 мың теңгеге дейін) төмендеген. Салыстыру үшін, 2015 жылы девальвация аясында «шаршы» бағасы бір жыл ішінде 19,5%-ға (215,5-тен 257,6 мың теңгеге дейін) өсті.
2016 жылы жылжымайтын мүлік нарығындағы бағаның теріс динамикасы бірқатар себептерге байланысты.
Біріншіден, бұл әлі де болса ұлттық валютаның құнсыздануының нақты салдары. Мұнай бағасының құлдырауы теңгенің құнсыздануының және сәйкесінше, нақты бағаның төмендеуінің негізгі факторларының бірі болды. халықтың табысы. Жылжымайтын мүлік нарығы бұған теңгелік эквиваленттегі бағаның автоматты қысқа мерзімді пропорционалды өсуімен, ал тұрғындар қымбатырақ шаршы метрге сұраныстың сәйкес төмендеуімен жауап берді. Бірақ кейін теңгедегі бағаның төмендеуі жалғасты, бірақ сұраныс өспеді – сатып алушылар одан әрі құлдырауды күтті.
Тағы бір фактор ипотекалық несиелеудің төмендеуі болды. Егер дағдарысқа дейін сұраныстың және сәйкесінше қайталама нарықтағы бағаның өсуінің қозғаушы күштерінің бірі ипотека болса, дағдарыстан кейін банктер несие бойынша дефолтқа тап болып, жаңа несиелер беру шарттарын қатайтты. Бүгінде банктердің көпшілігінде ең төменгі бастапқы жарна 20-30% аралығында. Шындығында, егер жарна 40-50% -дан аз болса, банк басқа шенеунікті талап етеді табыс көзін растау. Сонымен қатар, ипотекалық несие мөлшерлемелері әлі де айтарлықтай жоғары – Қазақстанда ипотекалық несие бойынша орташа тиімді мөлшерлеме шамамен 21,6% құрайды, ал ең жоғарысы – жылына 40%-дан астам.
Сонымен қатар қайталама нарықта ипотекалық несиелеуге балама жоқ. Осы себепті жылжымайтын мүлік бағасының төмендеуі жалғасуда және шағын пәтерлердің танымалдығы өсуде. Мұндай пәтерлер Қазақстандықтар не несиесіз, не шағын соманы тарта отырып, нысан құнының 70-80 пайызын өз бетінше өтеп сатып алады.
Ал қайталама нарықтағы пәтер құнының бұлайша айтарлықтай төмендеуінің тағы бір себебі – бағаның қымбаттауы. Кейбір сатушылар мәміле жасағанда маржа болуы үшін жоғары бағаларды белгілейді, басқалары объектіні тез сатуды қажет етпейтіндіктен және бағаны төмендетуге дайын емес, бірақ жарнаманы ілулі етіп қояды. Тұрақты сатып алушылар бұрынғымен саудаласып, 15-20%-ға дейін жеңілдіктер ала алады. Соңғысы, керісінше, нарықтағы нақты көріністі майлайды: олардың тым қымбат ұсынысы жалпы нарық статистикасын «бұзады» және сатып алушы үшін іс жүзінде қолжетімсіз. Яғни, қазір нарықта қайталама тұрғын үй бағасы көтеріліп қана қоймай, оның нақты ұсынысы қысқарған.
«Қосымша» бағаларды да қарастыруға болады бастапқы тұрғын үй құнымен салыстырғанда және нарықта ұсынылатын объектілердің орташа сапасын ескере отырып, артық бағаланған. Бастапқы және қайталама тұрғын үй құнын пәтердің орналасқан жері, ауданы және жағдайы бойынша бірдей негізгі факторлармен салыстыратын болсақ, коммуналдық желілердің тозу деңгейінің жоғары болуына байланысты қайталама тұрғын үйдің құны бұрынғысынша жаңа ғимараттан сәл төмен болуы керек.
2016 жылдың негізгі трендтері
Жоғарыда айтылғандарды қорытындылай келе, Қазақстанның тұрғын үй жылжымайтын мүлік нарығындағы өтіп жатқан жылдың бірнеше негізгі тенденцияларын бөліп көрсетуге болады. Алғашқы нарықта 1-2 бөлмелі пәтерлердің өсіп келе жатқан танымалдылығын және ауданы 16,5 шаршы метр шағын пәтерлердің пайда болуын атап өтуге болады. м, төмен бағаға байланысты сұранысқа ие (4,2 млн. теңгеден) және жақсы әрлеумен жалға берілген. 2016 жылы жылжымайтын мүлікке қызығушылық принципі бойынша неғұрлым қолжетімді және шағын көлемді тұрғын үйге ауысты, бұл дағдарыстан кейінгі нарық үшін әбден түсінікті. Бұл тенденция жаңа элиталық жобалардың болмауынан және эконом және комфорт класындағы жобалар үлесінің ұлғаюынан көрінді.
Тағы бір тенденция — әзірлеушілердің бөліп төлеу жоспарларын белсендіру. Ағымдағы жылы ипотекалық несиелендірудің шектеулі қолжетімділігі аясында құрылыс компаниялары сатып алушыларға өздерінің жеке несиелерін белсенді түрде ұсына бастады. бөліп төлеу бағдарламалары. Әдетте, бөліп төлеу шарты бойынша сатып алушы үйді пайдалануға бергенге дейін сатып алған тұрғын үйінің ақысын толық төлеуі керек. Сонымен қатар, осы кезеңде әдетте қосымша алымдар мен пайыздар алынбайды, дегенмен кейбір құрылыс салушылар тұрғын үйді бөліп төлеу кезінде сатып алушыдан әлі де болса шағын тіркелген ай сайынғы үстеме ақы талап етеді.
2016 жылдың тағы бір қызықты ерекшелігі – кейбір әлеуетті сатып алушылардың қайталама нарықтан бастапқы нарыққа ауысуы. Әдетте, сатып алушылар тұрғын үй түрлерінің бірін таңдайды — «бастапқы» немесе «қайталама» — екіншісінен түбегейлі бас тартады. Дегенмен, қазір біз қайталама нарықтағы тұрғын үй сапасының одан әрі нашарлауына, оның тозуының жоғары пайызына және бағаның айтарлықтай жоғары деңгейінің сақталуына байланысты бірқатар сатып алушылар қызығушылық танытып отырғанын көріп отырмыз. жаңа ғимараттар. Оның үстіне, бұл сатып алушылардың көпшілігінің бастапқы нарықтағы объектілерді іздеуде тәжірибесі жоқ және көмекке мұқтаж. Сондықтан, тұрғын үйді сатуға маманданған онлайн қызметтер мұндай клиенттерге жаңа ғимараттардан үй сатып алу кезінде тегін кеңес бере бастады.
Қайталама нарықта шағын өлшемді пәтерлердің (1, 2 бөлмелі) танымалдылығының артуы нарықтың пәтерлер саны бойынша стратификациялана бастауына әкелді. Тұрғын үй құнының төмендеуінің жалпы үрдісімен 1-2 бөлмелі пәтерлер 2016 жылдың көктемінен бастап арзандауды тоқтатты, ал кейбір кезеңдерде тіпті қымбаттаған. Бұл ретте үш бөлмелі және одан да көп пәтерлер нарықтағыдан тезірек арзандады.
Айта кетерлігі, республикалық органдар жылжымайтын мүлік нарығын тұрақтандыру және мүлік сатып алушылардың мүдделерін қорғау шараларын жалғастырды. Мұндайға шараларға тұрғын үйге шетел валютасындағы «баға белгілеріне» тыйым салу, халықты қолжетімді баспанамен қамтамасыз ету жөніндегі мемлекеттік бағдарламаларды жалғастыру және тіпті кеңейту, сондай-ақ тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу туралы заң қабылдау кіреді.
Келесі жылы не күтеді
Ықтималдығы жоғары пәтерлердің құнының төмендеуі жалғасады, өйткені нарық әлі өз түбіне жеткен жоқ. Қараша айында, Homsters.kz сарапшыларының мәліметі бойынша, қайталама нарықтағы пәтер құнының төмендеу қарқыны жылдық минимумға жетіп, дәлізде 0,3-0,5% тоқтады. Салыстыру үшін айтсақ, өткен айларда «екінші кезектегі» пәтерлер арзандаған. Осыған қарамастан, қайталама нарықта әлі де бағаны төмендету маржасы бар – тұрғын үй қоры ескіруде, үйлерді күрделі жөндеу жеткілікті көлемде жүргізілмейді. Осыған байланысты қосалқы тұрғын үй барлық артықшылықтарына қарамастан, кейбір сатып алушылар алдында өзінің тартымдылығын баяу жоғалтады. Бұл өз кезегінде сұраныстың төмендеуіне, демек, бағаның төмендеуіне әкелуі мүмкін.
Осы көрсеткіштерге сүйене отырып, 2017 жылы қайталама нарықта бағаның 7-10% шегінде төмендеуі байқалады. Оның үстіне, бұл қысқартудың көп бөлігін қамтамасыз ететін болады қазіргі уақытта нарыққа қарағанда тезірек құнсызданатын үлкен көлемді пәтерлер. Сонымен қатар, бағаның төмендеуі аясында нарықты жандандырып, сатып алушылардың нысандарға қызығушылығын арттыруға болады. Тиісінше, транзакциялар санының 5-10%-ға 180-190 мыңға дейін өсуін болжауға болады.
Бұл тенденция тұрғын үйлерді пайдалануға берудің үлкен көлемін күтумен қамтамасыз етіледі «Нұрлы жер» мемлекеттік бағдарламасы ол биыл жарияланды. Ел басшылығының жоспары бойынша 15 жыл ішінде Қазақстанда жыл сайын 100 мыңға жуық пәтер пайдалануға беріледі. Бұл ретте коммерциялық баспананың бір шаршы метрі шамамен 240 мың теңге тұрады.
Алғашқы нарық бағаны қазіргі деңгейде ұстап тұруы мүмкін. Біріншіден, құрылыс салушылар 2015 жылдан бері жылжымайтын мүлік бағасын төмендетуге мәжбүр болды. Өткен жылы девальвациядан кейін теңгедегі баға 20 пайызға дерлік өсті, ал долларда үштен біріне төмендеді. Ағымдағы жылы өзгеріс минималды болды және бастапқы нарықта бағаны төмендету маржасы жоқтың қасы, өйткені төменгі шек құрылыс құнымен және құрылыс салушының шығындарымен шектеледі.
Мұнда, сондай-ақ қайталама нарықта үнемді және жайлылық класындағы (III және IV сыныптар) қолжетімді тұрғын үйге сұраныс артады. тиісінше) және 17-25 шаршы метрлік пәтерлері бар шағын тұрғын үй сегментін дамытуды жалғастырады. м.Сонымен қатар, біз пайдалануға берілген тұрғын үй көлемінің шамамен 10%-ға артатынын күтеміз. 2016 жылдың 10 айында бұл көрсеткіштің өсімі өткен жылдың сәйкес кезеңімен салыстырғанда 14 пайызды құрады.
| Басқа аймақтардағы пәтер | Ай сайынғы төлем, теңгемен. (несие мерзімі 25 жыл) |
|---|---|
| 1 бөлмелі пәтер (37 шаршы метрден) | 29 400 |
| 2 бөлмелі пәтер (50 шаршы метрден) | 39 579 |
| 3 бөлмелі пәтер (65 шаршы метрден) | 51 453 |
